德國大城市房源緊缺

（德國之聲中文網）德國越來越多的人面臨著難以找到合適住房的問題。特別是在大城市，住房尤其緊缺。其結果是房價租金蹭蹭上漲，能夠支付得起的住房，成了稀缺商品。

位於科隆的德國經濟研究所（IW）公布了住房緊缺的具體數字。根據該研究所最近发表的調查報告，德國在過去三年中已經建造了 大約有283000套新住宅。但是，這只能滿足五分之四的住房需求。調查報告的作者亨格爾（Ralf Henger）在接受德國之聲采訪時說，如果要彌補供求差距，還需要在今年和未來幾年建造大約34萬套新住宅。尤其是市政當局應該簡化建築審批手續。

根據德國經濟研究所的調查報告，特別是大城市需要增建住房。例如在科隆和斯圖加特，新建住宅僅佔需求的50%。慕尼黑，美因河畔法蘭克福和柏林建造的住宅也是供不應求，雖然供求差距相對小些。其它城市也需要增建住宅。調查報告的作者亨格爾和佛伊格特蘭德（ Michael Voigtländer）寫道："這裡不僅現有住房緊缺，而且從長遠來看還需要進一步增建新住宅"。

員工短缺

雷根斯堡大學"國際房地產商學院"的常務董事兼科學部主任尤斯特（Tobias Just）說，導致住房緊缺有多方面的原因。 "最關鍵的是要獲得建築用地。""簡單地說，主要就是缺乏建築用地，另一個因素就是許多城市的建築審批程序太慢。"

除此之外還有一個問題是，無論何處的新建住房項目，都一概遭到當地居民的反對。 "他們說這會影響他們的生活質量，他們說的確實有理。但這也意味著即使在要建房的地方，也無法近快開工。"

另一個因素也產生負面影響。尤斯特說："特別是近幾年建築成本上升，因而導致房價相對昂貴。"

大城市住房的緊張局勢

大城市和大學城的住房情況尤其緊張。人口增加，建築機構缺少員工，嚴格的建築審批條例和建築行業的監管以及技術工人的短缺，進一步阻礙了住房建設的发展。調查報告的作者認為，城市必須努力遏制租金的上漲。

尤斯特說，最重要的是擴大建築用地，"這也意味著，我們也必須考慮擴大城市，我們不能只是考慮如何在現有的城市結構內每年增建30萬套住房"。相反，城市必須進一步向外发展。但是，周邊地區的環境也必須更具吸引力。 例如，將公共機構遷移到較小的城鎮或擴大公共客運交通。

生活設施薄弱地區的建築熱潮

據德國經濟研究所的調查，鄉鎮地區的情況則非常不同："雖然城市中心的住房緊缺問題突顯，但是生活設施不夠完善的地區和城鎮出現的卻是住房供大於求的狀況。"德國401個縣級城鎮中，有69個城鎮在過去兩年中建造的房屋超過實際需求50％以上。結果是大量房屋空置。

在可預見的未來，這個問題在大城市中也會出現。尤斯特預計租金將繼續上漲，盡管漲幅不像近幾年這樣高，因為現在建造的房子要比幾年前多得多。此外，遷移大城市的人口數量也下降。

因此，專家估計租金上漲可能會減緩一些。 "另一方面，房地產價格的上漲幅度可能略高於租金。因為由於其他形式的投資回報率較低，投資者除了投資房地產外幾乎沒有其它的投資選擇，因此一窩蜂的湧向房地產市場。"

不過調查結果也帶來不錯的消息。 從長遠來看，住房短缺情況至少可以在一定程度上得到緩解。調查報告的作者認為，到2025年，對住房的需求將減少到每年26萬套左右，到2030年將減少到246000套左右。 主要原因是預計移民人數會下降，不太可能持續保持每年超過40萬人的水平。 然而在此之前，人們將繼續面臨找住房難的問題。

作者: Kersten Knipp