怎麼打房都還是太熱…銀行鬧錢荒「買方貸不到」反能見效?專家拆解央行可能的3種調控房市動作
央行將在9/19將舉行第3季理監事會,上次6/13開會決議加碼第六波房市管制措施,下調特定地區第2戶貸款成數,六都與新竹縣市「2房」貸款成數從原先的7成降至6成,這次是否再度打房,成為市場焦點。
觀察上半年房地產熱度依就,六都公布7月「建物買賣移轉棟數」,交易量為2萬6555棟,較6月增加11%,是2014年以來同期最大量,其中以新北市、台中市最多,兩都會區都成交近6000棟。而統計實價預售揭露資料顯示,6月預售揭露約1.54萬件,年增率6%,今年上半年預售揭露量已達8萬件,年增60%。
連續4個月 預售屋月賣6萬件
上半年預售屋銷售成績也很亮眼,信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,以預售市場來說,過去月銷1萬件已經是表現很不錯,3~6月預售賣6萬件更是火熱。
統計顯示,全台從去年10月至今年6月,除了農曆年節期間,每個月單月揭露狀況都超過1萬戶,3~6月更出現單月1.38萬~1.59萬件的盛況,預售市場銷售狀況暢旺,案子賣得又快又好,統計上半年銷售揭露金額達1.4兆,銷售件數將近8萬件。
若以區域來看,上半年共有4個都會區銷售超過1萬件,最多的是台中市的1.6萬件,年增86%,桃園市1.5萬件年增55%,新北市1.2萬件年增17%,高雄市1萬件年增137%,幅度位居主要都會區之冠。
市場資金縮緊 影響房地產流動性
房市熱銷,央行9月理事會是否會再針對房地產進一步管控備受矚目,是否會再調升存準率來緊縮資金,又或者是擴大特定管制區、緊縮貸款成數,都讓市場繃緊神經。
對此,住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出,今年房價表現強勢,央行縱然透過升息、升準、選擇性信用管制等方式調控房市,不過收效有限。
她表示,外界普遍預期在第3季理監事會還會有進一步的動作,目前推測諸如選擇性信用管制範圍區域擴大、成數緊縮等,且近期因為各銀行鬧起錢荒,許多買方貸款受到影響,是否會有對此更進一步的緊縮,頗值得留意。
不過,從近期市場狀況來看,只要資金縮緊,房地產流動性受到影響,價量出現結構性調整,就有可能產生比較大的修正幅度,這也可能會是央行接下來操作的主旋律。
房貸利率拉高 鑑價成數趨保守
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示,央行9月理監事會議,若提升存準率,將使金融機構的放款進一步緊縮,行庫「以價制量」的力道也會更強,導致市場上的房貸利率持續拉高,鑑價與成數也將更趨保守,因此消費者在資金規劃上應保留彈性。
除了升準的可能劇本外,特定地區信用管制的成數與範圍,也是市場關注的重點。
假如央行僅將現今管制區的第2戶房貸成數持續壓低,未擴大管制區範圍,則市場資金往非管制區流動的情勢將更明顯。
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