房價大漲言過其實 雙北增幅如GDP

新冠肺炎疫情仍籠罩全球，各國央行為因應突如其來的黑天鵝，紛紛祭出量化寬鬆政策；再加上台商資金回流及央行透過低利率欲提振經濟，促成這波資金行情漫延至股市及房市。自今年第二季起，中南部地區投機買盤蠢動，紅單炒作頻繁，逼得中央銀行祭出選擇性信用管制遏止投資買盤。包括內政部、財政部、金管會及各地方縣市政府，亦投入打炒房行列。我們幾乎可以預知，明年房市在政策管制的前提下，大概不會有太激情表現。

目前包括內政部（實價登錄2.0修法）、財政部（房地合一稅修法）及金管會（管制銀行不動產貸款授信）等抑制房價的政策工具幾乎還未用上，如央行選擇性信用管制仍未有效限縮投資買盤，相關部會勢必再出手，以澆熄炒房烈火。依筆者調查，在央行12月上旬祭出選擇性信用管制措施後，大台北地區，包括新北市土城、鶯歌、淡水及新莊等區域，來人數驟減3至4成5；板橋、中和及新店來人數約減少2成；台北市各行政區亦受波及，來人數平均也減少2成。

此次央行祭出選擇性信用管制，目的為打炒房，主因部分地區房價上漲過快，疑似投資客炒作。但若以債券、股票、房地產等投資商品而言，房地產在資本資產定價模型（CAPM）的資本市場線（CML）中，理論上應是屬於高風險（變現性慢），高報酬（房價漲幅大）的投資產品。而台灣的房地產（新推建案）是否符合CML高風險及高報酬的特性，似乎值得商榷。

比較台北市、新北市、台中市、台南市及高雄市預售屋房價，自2011年第三季至2020年第三季的漲幅觀察，10年漲幅分別為26.8％、15.3％、71.4％、125.5％及62.5％；以10年年化報酬率分析，五都平均年漲幅則為2.4％、1.4％、5.5％、8.5％及5％。

五都中，台南市看似10年漲幅最驚人，但若轉換為每年平均報酬率，獲利能力應與台灣藍籌股相當。至於台北市與新北市房價，平均年報酬率為2.4％及1.4％，只能說差強人意。我們甚至可以說，台北市與新北市近10年房價漲幅，幾乎與經濟成長率（GDP）相差無幾！

從投資角度觀察，台灣的不動產市場似乎僅為中低報酬、而變現性較差之資產，作為自住要比投資更適合。若要說近10年台灣房價漲勢驚人，似乎言過其實！