房價高 成通膨難降最大原因

洛時記者╱Don Lee，編譯╱胡立宗

美國通貨膨脹增幅在2024年4月稍見緩和，較2023年同期增加3.4%，儘管收入增幅高於消費物價指數（CPI），但一般人的日子肯定不好過。通膨居高不下的原因，很多人可能沒想到，竟是房屋買賣與租賃價格的韌性，導致通膨難以依照聯準會（Fed）的期待獲得控制。

聯邦準備理事會對抗通膨的假想完美版本是，提高基本利率以壓低消費物價指數。雖然這招對食品、汽油、衣服、汽車都管用，增幅已依預期回到2%上下，但是唯獨無法左右房市，因為房價高、利息高，屋主與租客都不敢妄動，這點在一屋難求的加州特別明顯。

大洛杉磯房市分析師G.U. Krueger表示，他們過去兩年一直期待房市通膨能夠明顯下跌，以使整體通膨得以舒緩，但結果總是失望。他說，因為房貸利率高，所以屋主不敢換房、租客難以買房，「所有人都困在原地，屋主、租客都被銬住。」

對屋主來說，通膨讓他們的房子更值錢，但是賣房不划算，因為原來的房貸利率很低。對租客可能更為不利，原本預期大量增加的新房會拉低房租，但是並未如預期下跌。Zillow統計，洛杉磯地區的月租在2920元上下，全美最高的地區之一。

越多租客被迫繼續租屋，租屋市場的需求只會越多、不會減少，很多地方甚至連空屋都沒有，就算新屋持續增加也沒用。加上建商與地主也想利用高房租更快回收成本，因此4月份消費物價指數，住居費比重達36%，而且增加幅度遠超過其他商品與服務。

房屋買賣與租賃價格的韌性

聯準會的基準利率5.3%是23年來的新高，房屋貸款、車貸、信用卡利息都依此制定。高利率的影響在加州特別明顯，因為主力產業高科技、娛樂、房地產所受影響最大。資產管理顧問公司Cresset的投資長Jack Ablin就說︰「看不到任何啟動降息的契機。」

加州這類房價比天高的市場，再加上只會更高的房貸利率，拉低民眾對經濟的期待。調查顯示，租客是加州最不開心的一群人，許多人想走。Apartment List的住房分析師Chris Salviati指出，租金走低，方向是對的，但步伐太慢，「租客當然失望」。

住居的消費指數往往與現實有落差的實例之一是：2022年的洛縣與橙縣租金只漲了4.4%，但所有商品服務都漲了9.3%；商品服務漲幅收縮後，租金漲幅反而一路飆升。

至於租金為何會與一般消費物價指數出現時差，最大原因是多數人簽的都是年約，所以與當下走勢有落差，也需要時間才能反映在新租約上。房價部分，則如金融研究公司Fwdbonds首席分析師Chris Rupkey所說，儘管經濟大衰退（Great Recession）導致房價大跌，但也要18個月才會反映在統計數字上。

有些人認為，要拉低住房通膨，就得靠聯準會降息。儘管對主事者來說這個想法有點匪夷所思，因為經濟環境與就業市場依然穩健，降息不符常理；不過降息可以恢復住居生態的流動性，建商也更容易展開新建案。

不過，拉高購屋需求的副作用之一是，房價也會升高，增加房市泡沫化的風險。正如Chris Rupkey說的，對聯準會來說，眼下的情況就是「做了被罵，不做也會被罵」。

（原文來自洛杉磯時報，原文連結：

Inflation improves slightly in April, but high cost of housing remains a big obstacle

https://www.latimes.com/business/story/2024-05-15/inflation-improves-slightly-in-april-housing-remains-obstacle）

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