房地合一稅2.0三讀》顏炳立:擁有多房者不走 長期必重傷!

胡晴美
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戴德梁行總經理顏炳立稱讚,台灣在抑制房價上的努力,大大滿足了中產階級以下購屋的需求。(攝影/趙世勳)

立法院會今天三讀通過房地合一2.0修法,規定2016年後取得房地、預售屋及特定股權交易,持有2年內出售課45%稅率,超過2年、未滿5年內出售課35%,祭出重稅抑制炒房;新制自今年7月1日施行。

對於房地合一2.0上路後對房市的影響,戴德梁行總經理顏炳立在每個月例行在戴德梁行官網上發表的市場評論中提到他的看法,以下是顏炳立發表的最新市場觀點。

台灣房地產市場新春開紅盤,仍是自用的買盤,剛性買盤積極期待能入場買到房,企業主想將閒置資產投入在資金充沛、利率低檔時能高價賣出的房產市場,3、4年前判斷錯誤的豪宅買盤,也希望能順利脫手,預售屋市場更是卯足了勁,積極推案,搶入剛性自用買盤,市況熱鬧非凡!

多房者不走必重傷!

農曆年後依然常被問,今年是否適合買房?我都回答,若是自用,就要積極介入尋找合適產品、合適的價格,只要考量「地段、環境、可及性」是否符合需求;整個市場慢慢回復平穩、健康,加上政府積極修房地合一稅法,抑制投資客,利用囤房稅政策逼房入市,希望能用稅來逼出手中握有閒置房產的需求,讓市場供給量多些,抑制房價不再上揚;對擁有多房者而言,看似平淡,其實恐怕變成腥風血雨,不走,⾧期必重傷!

蛋黃區內的房價開價合理,沒有再越過3、4年前的新高,蛋黃區邊緣的成交價也沒有越過5年前的價格,代表這4、5年來此區的房價是沒有漲的,也凸顯出政府壓抑房價的決心,現在的政策比之前的執政者更英明積極,超前部署,不容許大量的資金炒作房 地產,總是在市場開始有上漲反映時,利用政策與稅法驅逐投資、投機客,展現政府積極打房的決心,讓市場回歸到自用型的市場,能在優惠的金融環境下順利買到房,消除民怨。

房地產回歸自用型市場

剛性自用在政府壓抑房的政策下得到圓夢的小確幸,這是去年到今年可看到的精采演出, 而股市在年輕族群買足了房產後,多餘的資金也希望能投入股市獲利,政府開放零股買賣,讓這些資金不多的剛性自用買盤能夠參與,小確幸滿足了年輕朋友,分散忘掉市場上房價高漲的氛圍,這都是過去執政者未作過的事情,而現在執政者作得非常好,令人覺得台灣在抑制房價上的努力,大大滿足了中產階級以下購屋的需求。

未來的市場,企業主過去擁有的資產,因經營狀況不佳,想拋出換現金,在此情況下,所有承接到公開標售的案件,都不會訂底價,因為超前的價格,過去也許不受青睞,但在未來土地資源稀少情況下,加上資金沒有去路又無法在海外投資,所以有收益性的商用不動產更形缺貨,⾧期資金都在為自用的百年企業尋找物業,尋求資金的避風港,使得市場上出現㇐些蛋黃區的極品,皆能夠賣到超前的價格。

今年房價持平、區間震盪整盤

敦化南路SOGO的土地賣掉了,地價仍沒超越7~8年前的價格,沒有寫新高,也即在土地稀少情況下,跟過去比起來算相對便宜,資金一直在為合理報酬率尋求出路,很少看到蛋黃區從粉鳥蛋的蛋黃土地,到雞蛋的蛋黃土地,再到鴕鳥蛋的蛋黃土地不斷釋出, 也看到台灣龐大的資金在追逐有限的籌碼,展現的強大動能,未來市場上將有大交易案不斷在製造驚嘆號,表示台灣在未來能穩健走出10~20年的好光景。

然而,在大量資金不斷地在滿足自用型買家,也同時滿足了閒置的資金,看來,今年房價將持平,會在一個區間震盪盤整,上不去、下不來,符合了我2016年說的「緩跌4年」,到2019年落底,到2020年又「會盤4年」,2023年盤整完畢後,會往上或往 下,仍須觀察。

若資金仍然龐大、利率不改情況下,也許資金在股市熱完後,會投入房地產市場作避險,或許要到2023年才會啟動另一波,所以,與其去追逐漲上來的房價, 自用型及企業不如去圓自己的夢,買進一些超前部署的產品!

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