「房地合一稅2.0」課45%重稅,自住陣營與投資陣營要如何應對?

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文:啦可一先生(「買房神探」專欄作家,倡議民眾買房做功課善用大數據科技,與時俱進落實人生不同階段理想)

3月11日,行政院通過房地合一所得稅法修正草案。財政部表示打炒房範圍擴及預售屋房地,五年內轉手交易而且有獲利45%或35%的重稅以強力抑制預售屋的炒作行爲。

「打炒房」暫不推囤房稅,政院推房地合一稅2.0:2年內賣屋課45%重稅

這對於一般的市井百姓究竟有何影響呢?而且對預計這幾年打算購屋自住的購屋者們可以產生何種應對的策略呢?我想就由買房神探提供一些對應的做法,給大家來做參考。

什麼是房屋炒作的本質?

簡單的說就是透過資訊的營造來產生價值認知上的落差。並透過如「國王的新衣」般錯覺數量上的累積與有效的控制走向局部的質變,讓每次質變成功的過程就可以獲取價差上的利潤。而這樣房屋炒作的本質其實是將原本房屋自然的折舊與貨幣貶值、與土地稀有性加總起來的認知行為被人為效率化操控的結果。

上有政策,下有對策。當政策從東風轉向西風跑的時候,對於一個自住陣營的老百姓而言。究竟要如何去應對,才能真正的符合天時地利與人和呢?

首先你必須先動起來,具有「陣營」的觀點與意識,最明顯區分的就是自住陣營與投資陣營,而且兩個陣營之間壁壘分明,當然你會在市場上會聽到,有人自稱是自住兼投資的聲音。你可以不用去理會,因爲那根本就是投資陣營的煙幕。只要你沒有陣營這樣的觀點與認知,你就會發現在無形當中總是處處受制於對方的感受,卻不知道該如何去應對。這樣的認知對於一位單純站在自住陣營的購屋者而言,其實相當的重要。

囚犯困境,如影相隨

而爲何相當重要的原因在於,因爲我們身處在現實的囚犯困境當中。無論是自主陣營還是投資陣營。都面臨選擇背叛還是合作的算計裏。對於什麼是囚犯困境?我推薦給大家,先看看這一篇文章〈如果囚犯困境「只玩一場」:在巨大的利益面前,請小心提防〉,接著大家就會更聽得懂我在說什麼了。

當面對背叛的時候,你的選擇是什麼?

沒有錯。回到最早所提到的陣營意識時,如果你沒有這樣的認知,如同對方選擇背叛,你卻透過默認、不選擇來間接選擇合作而不自知時,利益被對方全部拿走,其實只是剛好而已。因此與其怪別人,不如怪自己笨,來的實在。而且最恐怖的是倘若是無限局次的囚犯困境,這很像家暴的成因,被挨打者的忍讓常常成為施暴者最大的獎勵,這樣的惡性循環直到系統崩潰為止。

以牙還牙,以眼還眼。

其實只要有利潤的地方,永遠是投資陣營生存最好的養分。因此你別冀望想去消滅投資陣營,因爲哪一天你有可能從自住陣營不小心就加入到這個陣營來的。畢竟忠誠度在現實的社會當中常常被眼前的利潤給背叛了。然而綜觀全局任何陣營的成員都不希望走到系統崩潰的局面,而這也是市場上最大的公約數。因此如果你是身處於自住陣營得一般百姓,到底該如何應對才能夠利己又助人呢?

如同囚犯困境所說的:當對方選擇背叛的時候,你也選擇背叛;當對方選擇合作的時候,你也選擇合作。

把自己變強成為陣營裏的領頭羊吧。

當對方選擇賺你的差價的時候,倘若整個大市場對你的處境不利的同時(比如2020年的Q3、Q4),你可以選擇隱忍待變,那時候不選擇隨魔亂舞絕對是正確的決定。但是當政策的風向球逐漸轉向自住陣營時,你還在那邊隱忍待變,或仍不選擇回擊,那也能怪你自己是一名濫好人罷了。

那究竟該如何作才算是回擊呢?對方在當時將價格往上抬多高,這時你就將價格往下拉多深,這就是回擊,並抓好姑蘇慕容復的絕技要領「以彼之道還施彼身」來作就對了。

而這裡面有一處是多數自住陣營常常忽略的重點,那就是太把對方的開價當作一回事了,因此就常常不自覺得陷進舊有固定議價模式的陷阱當中,比如開價的多少折約略就是對方的底價的套路,其實只要你換位去想ㄧ想,套路若能固定,自然就能將利潤套在售價當中讓你買單了。

讓自己先立於不敗之地

相信你會有很多疑問,包括既然要回擊,又不能把對方的開價當做一回事。那到底該要怎麼做呢?而我給你的建議是,先讓自己永遠擁有可以備選的方案。而這個做法是將你的主戰場選擇區域供給較為競爭的市場,切記不要去找孤門獨市類型的區域市場。

接着是擴大你的視野,不要只是將實價登錄查詢的目光,擺在眼前你所關注這個物件房子的過去或是該棟社區住戶與該條馬路周邊鄰宅的交易紀錄身上,你應該更有胸襟一些,將原本所關注住宅物件的主角位置讓給周邊的捷運站或是重要的路標來擔當,以某一個捷運站為核心方圓1公里為例,那所反映出來的就成為這1公里以內的多數人所認定的價值走向,而你的住宅物件也只是方圓1公里住宅當中的一員而已,這時所認定的單價就必須要有多數人交易上的認可才算成立,否則只能算是孤芳自賞罷了,倘若再回去對比對方的開價時,應該就能體會我的用意了。

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