房地合一稅400萬優惠 正確設籍才有

房屋買賣時，若產權包含土地需要申報並繳納土地增值稅，才能進行過戶。但若以為符合土增稅自用優惠條件，就能適用房地合一稅的自用資格，恐怕就誤會大了！專家提醒，不只房地合一稅與土增稅的自用條件不同，光是土增稅就有2種優惠方案。另外，如何正確設籍、要設籍多久時間，也是民眾常搞混的細節，千萬要注意。

永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示，每年1月1日會由內政部公告土地現值，作為計算土地增值稅的依據，土地漲價總額越多，就得按漲價倍數累進課徵20至40％稅率。如符合土地自用條件，則能適用10％優惠稅率，比起非自用的一般稅率，可以節省至少一半稅金。

10％自用優惠稅率則有兩種形式，包含「一生一次」與「一生一屋」。「一生一次」需要符合出售前1年內沒有供營業或出租使用的住宅用地；地上建物必須是土地所有權人或配偶、直系親屬所有，並已在該地辦成戶籍登記；都市土地面積未超過300平方公尺、或非都市土地面積未超過700平方公尺。最重要的，每人一生只有使用1次的機會。

「一生一屋」則沒有使用次數限制，但須使用過「一生一次」之後才能使用，條件也更嚴格。

除土地增值稅，房地合一稅也有自用優惠稅率。陳俊宏說明，房地合一稅為房地交易新稅制，只有在2016年1月1日後取得之房屋、土地，出售後申報交易獲利所得時才適用；若是2016年前取得的房屋、土地，則無需考慮房地合一稅，買賣獲利所得將併入隔年度5月的個人綜合所得課徵，也就沒有相關自用優惠稅率。

房地合一稅的稅率，將依據持有時間適用15至45％的課稅百分比。若是符合自用條件，不僅房地買賣獲利在400萬以內免課徵，超過400萬部分還有10％優惠稅率，但要同時符合以下三點：第一，由個人、配偶、未成年子女持有，且設戶籍並居住連續滿6年；第二，出售前6年無出租、無營業或執行業務使用；第三，出售前6年個人、配偶、未成年子女沒有使用過本優惠。

需要注意的是，陳俊宏提醒：「房地合一稅在判斷自用的設籍規定上，需要個人、配偶、未成年子女中至少一人，實際居住且連續設籍滿6年，如果期間有中斷就不算，並不是以累計設籍來計算！也要留意，即使子女有設籍且住滿6年，但房屋買賣時若子女已成年，也無法適用自用優惠，這部分土增稅亦同。」