房屋虛坪灌水到頂? 3因素牽制北市建案公設比速降

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花畢生積蓄買房,卻發現登記坪數跟實際使用空間有很大落差。根據住展雜誌調查,截至本月中旬,台北市新成屋、預售屋建案平均公設比為35%,中止年續三年上升;原因在於雨遮不計坪和不計價、內政部擬限縮「免計容積」上限改革、北市建商利潤已達滿足點。

住展雜誌今發布最新統計,截至今年11月15日止,台北市新成屋、預售屋建案(統計範圍為華廈、大樓建築,不含5層樓以下的公寓、透天)平均公設比為35%,較去年略降約0.2個百分點,中止連續三年上升。反觀新北市,今年同期平均公設比則為33.9%,比去年增加約0.4個百分點,連續四年締造歷史新高。

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台北市新成屋、預售屋建案平均公設比中止連續三年上升;反觀新北市連續四年締造歷史新高。(圖片來源/翻攝自住展雜誌官網)

住展雜誌研發長何世昌表示,台北市建案平均公設比不增反減,顯示灌虛坪風氣已稍有克制,而新北市雖再創新紀錄,但上升幅度與前幾年相比較為緩和。從實務面來看,公設比灌水越高的房子越難賣,「建案平均公設比35%」對消費者而言,是心理過不去的檻,預期明年公設比應難大幅提高。

何世昌分析,今年雙北建案公設比變動幅度較溫和,有三大原因。一是「雨遮不計坪、不計價」導致公設比增加效應,已陸續於前幾年反映完畢;二是輿論要求改革公設比的聲浪漸長,內政部已擬定改革方案,主要方向為限縮「免計容積」上限,業界已開始出現自律的聲音。

三是今年來房價漲幅擴大,台北市房價創新高,普遍達到建商的利潤滿足點,無須再大舉灌虛坪,況且虛坪愈多的建案也不好賣。而新北市房價因尚未過前高、且原本公設比的基期相對低,導致公設持續增加,但預期2022年增長空間會更小。

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整體來說,雙北公設比最大公約數仍落在30%至34.99%;而台北市、新北市各約有51%、79 %建案的公設比數值落在此區間(圖片來源/翻攝自住展雜誌官網)

何世昌指出,台北市今年建案公設比從27%至50%不等,區間範圍較大,反觀新北市落在28%至45%間,區間範圍較小。整體來說,公設比最大公約數與去年相同,仍落在30%至34.99%;而台北市、新北市各約有51%、79 %建案的公設比數值落在此區間,主因是35%以下的公設較好賣,消費者購買抗性較低。

若觀察極端值,公設比達40%以上的超高公設比建案,以台北市有22個較多,還有1個建案公設比高達50%,堪稱「一半買公設、一半買房子」;新北市高公設比建案較少,僅4個。一般來說,陽台等附屬建物約占總面積10%,若公設比逾40%以上,主建物坪數約剩總面積一半。

何世昌認為,儘管今年雙北建案公設比升勢減緩,但公設比的極限為何,仍要視消費者接受程度;畢竟消費者不買單,建商灌再多也沒用。也建議民眾買房時,可從「主建物坪數」換算出實坪價,可比較出哪個建案的實坪價更划算,同時留意極少數不肖業者刻意低報公設比,並仔細審視契約內容,勿輕信銷售人員片面之言,以保障自身的購屋權益。

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