房市兩極化!少子高齡化房價會跌?除了興建成本建商曝房價居高不下的關鍵
以目前市場化、佛系推動方式,恐怕會因重建時間越長,導致老屋包袱愈來愈重。 圖為示意圖。(圖片來源/信傳媒編輯部)
國發會推估台灣將在3年後,2025年老年人口占比超過2成,正式進入超高齡社會。
入市的時機點何在?
內政部甫公布了2021年的台灣人口統計,人口數為2,337萬5,314人,比2020年的2,356萬1,236人,減少18萬5,922人,全年出生數為15萬3,820人,死亡人數為18萬3,732人,出生數比死亡數少了29,912人,是連續2年出生人數低於死亡人數,呈現負成長,國發會推估2022年總生育率降到0.89人,創歷史新低。預估出生數約13到14萬人,較去年減少1~2萬人。而且15歲至64歲工作年齡,人口紅利也將在2028年結束,總人口佔比將低於2/3,代表充沛勞力不再,社會經濟負擔加重。
一方面是人口不斷減少、老化;另一方面,房價不僅居高不下,還不斷推升,在這樣的情勢下,很多人不免困惑,在這樣的情況下,未來的房價會怎麼樣演變呢?現在買房會套在高崗上嗎?
人口遞減的家戶數減少<每戶人口數減少導致的家戶數增加
依國發會的研究報告估算,民國150年台灣人口數將降為17.1~19.5百萬人,約為105年之72.5%~82.8%,亦即每年的平均人口減少數約為0.7%。且自民國125年起才會出現較顯著的人口遞減現象,但縱使採用低推估的72.5%計算,也只是每年減少(~16萬人)的規模,亦即每年減少約6.4萬戶(每戶以2.5人計)的住宅需求。以雙北為例,平均每年減少4.5萬人(1.8萬戶)。
再從家戶及每戶人口數來看,根據統計資料,台灣當前全國戶籍戶數逐年增加,由民國99年底793萬7,024戶,截至110年6月底止,戶數更再增加到8,965,343戶,11年來增100萬戶(每年約9.3萬戶),增幅達11.3%,每年增幅約1.03%,大於人口減少比例最大時的0.7%比例,亦即房屋的需求量仍將呈正數的增加,而房屋需求坪數則將變小。統計數字也顯示,單身族爆多,當前每戶平均人口數僅2.59人,已創歷史新低(參見表2-1-1)。平均每戶的人口數量減少,也會帶來居住型態的改變,反映著家戶型態的樣貌改變,亦即房屋的需求量在增加,房屋需求坪數變小的房市新趨勢。
(圖片來源/時報出版提供)
房屋老化速度很嚇人,這才是關鍵
根據內政部統計通報最新發布,2011年年底,屋齡20年以內的住宅占比約43%,但到了2021年底已跌破24%,至於40年以上老屋占比,則從12%拉高至近32%,10年來大增近20%。
內政部公布2022年第2季我國房屋稅籍住宅類數量為901萬7,069宅,較2021年同期增加10萬4,428宅、增幅1.17%,其中,超過7成集中於6都,以新北市167萬2,753宅、占整體的18.55%最多、高雄市110萬428宅占12.20%居次、台中市108萬1978宅占12.00%居第3。另外,全國住宅屋齡中位數為30.6年,屋齡20年以下建物以桃園市34.25%最高,屋齡超過40年建物,以台北市47.51%最多。
根據該統計報告,去年年底全國房屋稅籍住宅屋齡中位數首度突破30年,對比2011年年底約24年,這10年來屋齡中位數老了將近6年。
1.老屋眾多的歷史背景……
1970年代,因兩波石油危機引發通膨,加上戰後嬰兒潮開始成家,以及北漂就學、就業的剛性購屋需求,帶動前所未有房屋供給潮,加上預售制度帶來的購屋熱潮,可謂台灣前所未有的房地產投資高峰,而當時大量供給的新屋,經過四十年歲月已成為高齡住宅,但因老屋改建速度緩慢,導致全省老屋占比居高不下。
這些高齡住宅多為集合式住宅,包括:透天、公寓及大樓,因為產權分散,重建、整修難度不低,這些早期的房子都不耐震,也加深公共安全的隱憂,如果再考慮超高齡社會的困境,像老年人爬樓梯不方便的問題,則推動都更、危老的急迫性更高,以目前市場化、佛系推動方式,恐怕會因重建時間越長,導致老屋包袱愈來愈重。
2.新屋供需不足,且緩不濟急
雖然目前新屋每年平均以十萬宅的新增供給量進入房市,但仍無法有效稀釋老屋在全國住宅存量的占比,導致老屋占比有越來越高,亦即老屋拆除重建的數量遠遠不及住宅邁入高齡的速度。
若把不堪用的屋齡標準拉到50年以上,以內政部109年的數據為例,那麼全台現存屋齡50年以上的佔比在9.60%(85萬棟),40年以上的老屋佔比提升19.3%(197萬棟)。對比現在的改建狀況,亦即當前每年有8.5萬棟(85萬棟/10年)達到不堪使用,再8年甚至達到每年19.7萬棟,遠遠超過當前台灣每年的新成屋數量,亦即,除非大家繼續住「已經超過堪用年限的陳年老屋」,否則「老屋更新速度根本遠遠趕不上房屋老化速度」。要改變這種情況,除非都更危老改建推動的「非常」順利成功。
但現實上,老屋要大量改建會很困難,一方面是改建的成本(包括營造成本、整合成本和難度)愈來愈高,改建的分回會愈來愈少,因此,在新屋少於老屋的情況下,筆者預估至少在15年內,少子化、老齡化對整體房市不會有負面影響。(亦可參照本章第五節「透過房價脈動,預測房市趨勢」一文。
再以台北市為例,超過40年建物就有47.51%,再過幾年,台北市的房子就有一半達到50歲以上的高齡,若沒有一些「外界環境的突變」,像法規改變、民心改變,你覺得台北市有機會「脫胎換骨」,由頹頹老城變成青春男女嗎?
3.舊公寓換新電梯大樓,激出換屋需求
再從人口結構來看,台灣在2018年即已進入高齡社會,預估2025年台灣就會提早進入超高齡社會,65歲老年人口的占比會超過20%,等於每5個人裡就會有1位是65歲以上的老人,也意味著將會有大量舊公寓換新電梯大樓的換屋自住需求出現。
4.新移民減緩少子、高齡化的負面影響
因應少子化所帶來的人口紅利消失和老齡化影響,政府正在調整移民政策,藉著引進外來移民來減緩少子化、老齡化的不利影響,隨著移民的引進,或許當前的人力缺口也將獲得少許抒解,但不可避免的也將進一步惡化當前新屋不足的情況。
房子的興建成本和土地價格,不斷攀升
除了興建房子的原物料成本不斷攀升而且難見回頭外,由於可用以改建的土地資源日漸稀少,也使得地價很難回落,除此之外,還有大家可能輕忽的一些間接成本,像是開工前的鑑定、各類專業技師簽證、財務(利息)費用也都大幅增加,所以期待房價要大幅下跌會是不切實際的幻想。
隨著房價已高,很難繼續再往上飆漲,筆者大膽推斷,2010年房市狀況恐將再現。而在成本上漲的帶動下,全省房價普遍跟漲,但今年年初開始,房市交易開始出現疲態,尤其平均房價飆破每坪100萬的台北市,交易更見冷清,因此, 2010~2015年間「房價繼續攀升但交易量大幅萎縮」的情景可能又將在近期重現。
少子、高齡化恐將造成台灣房市危機?
在政府嚴打炒房下,2020年房市重新走向復甦、繁榮的房市週期受到了干擾,但需求仍在,房價過高帶來了房市觀望的氛圍,惟危機中有風險也有機會,對剛需(首購和換屋)族而言,「只要買對」,這個時候反而會是往後進場的好機會。
房市兩極化的趨勢,使得好房子愈稀缺,而不優質的房子將無人青睞,但是也不是說少子化、老齡化造成的房市危機不會發生,而是不優的房子會首當其衝,淪落為沒人要的棄屋。房市走向兩極化已是必然的趨勢,大城市的優質好宅的需求強勁,因此,價格堅挺,很難有下跌空間;而小城市、大城市偏郊地區、鄉鎮的房宅將無人青睞,有行無市,此已有日本房地產市場的現況可以參照。
若少子化、老齡化比例的趨勢不改變,有效房屋的需求一定會減少,這是無庸置疑的,問題是台灣現存的房子中,有太多是不宜居住宅加上城市分化的結果,結果必然是城市的房子,尤其「宜居好宅」將愈來愈稀缺。
未來房價如何走,相信大家在了解了一些客觀事實後,心中會有定見。
內容來源:《小資族房地產交易勝經》時報出版授權轉載。
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