房市名嘴徐佳馨 首度公開買自住房和投資房心得

李美虹 攝影:張家禎
Money 錢

 

經常接受電視媒體專訪的房市名嘴徐佳馨,都是談論房地產趨勢與買賣心法,未曾透露過自己的買房經驗,這次她首度分享自己如何花錢學會買自住屋與投資房的心得。

 

經常關注房市新聞的人,應該都認識這位漂亮的房市名嘴——住商不動產企研室經理徐佳馨。因為最近變漂亮了,一度還成為電子佈告欄PTT的討論話題。一向快人快語、總自稱「老衲」的她,得知後大笑著說:「我應該是PTT史上被討論的人物當中最老的吧!」

其實,她只是少吃多運動,並且拿掉眼鏡,留長了頭髮並燙捲,也開始注意妝容,這樣做就讓人覺得她改變形象,而成了最美的「房市名嘴」,有人還稱她是「房產之花」。

外貌成為話題,應該算是意外,在房地產領域,徐佳馨的專業度早就有目共睹。2006年從電子媒體轉到房仲業,她所有的理財知識都是在住商學到的,而且學費還挺「昂貴」,因為她為了充分了解房屋的各種稅費,以及整套交易流程,她拿出了「真金實銀」實際在房地產市場親自買賣,而且還當過兩年房東,幸運的是,她的學習時間點很好,不論是買自住房或買賣投資房,都有賺到錢。

 

先買自住房
再投資小套房

徐佳馨2005年結婚後,住在先生之前買的新店區工業用住宅,那是一間法拍屋公寓。剛結婚時,先生在台南工作,徐佳馨則在台北上班,小倆口就經常利用假日去看房子,「因為小時候我住的是透天厝,家裡曾遭過小偷,所以我喜歡有24小時保全的房子。新店這間公寓我住得不太開心,因為樓下住戶把公寓改成隔間套房出租,而且又常有人不關一樓大門,這些都讓我很沒有安全感。」

夫妻倆分隔南北兩地生活一陣子,等先生調回台北工作後,就決定另買房子。當時,徐佳馨已經在住商不動產工作,她和店長說,想知道投資房子的原則是什麼?店長就直接告訴她:「拿錢來學!因為只有自己親自買賣過一趟,才會知道所有的流程。」

就這樣,徐佳馨先買了文山區的自住宅,後來賣掉新店的公寓,然後再和婆婆一起投資東門捷運站附近的小套房。「我一分錢都沒砍店長的服務費,我連新店那間公寓都是店長幫我賣掉的,所以你說這學費貴不貴?」有著一口美齒的徐佳馨大笑著說。

「我從中學習很多,可以分成三個部分來談。」徐佳馨不藏私地分享她的經驗。

 

住房以需求為考量
用排除法縮小範圍

首先,買自用住宅方面,「我和先生是用『排除法』,先縮小看房的範圍,集中鎖定在文山和新店這兩個區域,原因是:新店是我們原本住的區域,先生在文山區上班,加上奶奶也住在附近,有地利之便。」

徐佳馨表示,有很多年輕朋友買不到房子,都是因為把看房的範圍定得太大,「全台北的房子都可以!」這樣的條件絕對買不到房子。最好的方式是縮小範圍,回歸到自己的需求面。

例如,當時她和先生買自住屋時,因為只鎖定文山和新店,她又希望有電梯,所以就排除了公寓,加上她要有24小時保全管理、靠近捷運站,這樣一來就會把很多物件排除掉。利用排除法,就能把看房的範圍縮得更小,既能精挑,也不用花太多時間,完全以自己的需求為考量,順利找到中意的房子。

最後,夫妻倆決定在文山區購屋,原因是:

➊ 先生在該區工作。

➋ 徐佳馨走路10分鐘就能搭捷運上班。

➌ 有電梯、24小時管理。
➍ 當時的房價還負擔得起。

文山區自住宅的權狀是39.8坪,含一個車位,總價1,188萬元,而且是台北市門牌,「但缺點是在巷弄內,雖然比較安靜,卻完全沒有任何生活機能,害我晚上想吃個鹹酥雞都沒辦法!」她大笑說。同時間他們也看了一間條件差不多的新店房子,開價還比這間貴了300萬元。

 

老公寓出租不划算
出售是較好選擇

後來賣掉新店工業用住宅,徐佳馨表示,原本是想出租,畢竟保留「起家厝」很有意義,但後來因為3個原因,他們還是決定出售:

➊ 持有這間工業宅十幾年,土增稅竟然才2萬多元,表示這塊地不值錢,沒有繼續持有的價值。

➋ 這裡曾有兩次都市計畫檢討,工業用地可變更為住宅用地,卻有鄰居不同意,猜測是繳不出重劃代金。也因為鄰居不同意,以後就沒機會變更了。

➌ 這間公寓如果出租,房租大約2萬元,因為附近租戶都是在工業區工作的人,租金要往上調有困難,附近也常傳出房客繳不出租金。

徐佳馨夫妻以300萬元賣掉新店工業宅後,一部分還貸款,剩餘的就拿去買股票,以及投資小套房。

為了學習如何投資房地產,住商的店長帶著徐佳馨看了幾間有投資價值的房子,「後來店長幫我選中靠近東門捷運站的一間小套房,他打電話跟我說:去領10萬元出來!我和先生領了錢就去看房,發現那戶的大門正好面對電梯門,我立刻跟店長說:『店長,這路沖ㄟ!』」

 

買投資房5重點
時機到了就該轉售

但店長解釋他看中這間套房的投資邏輯:

➊ 靠近捷運站,走路不到3分鐘。

➋ 捷運出口的往上電扶梯(很多出口要爬樓梯)。

➌ 坪數不要太大。
➍ 裝潢比較陽春。

➎ 總價不要太高(這戶是整棟坪數最小的房型,只有7坪多,所以最便宜)。

「店長告訴我,這間套房先出租2年,因為將來要轉售,所以可以學到如何當房東,以及如何轉賣。」徐佳馨說,這間小套房地點好,且大樓有管理員,屋齡又是20年以內,「那個區域小坪數房子蠻多的,而且強調是學區宅,所以房價比較貴。」店長還幫徐佳馨挑了一個老師當租客,所以租金收益非常穩定。2年之後,店長就建議她賣掉,因為在當時,投資房短期持有比較理想,另外,東門捷運站通車後,就利多出盡了,因此不要戀棧,應該趕快賣掉。

「這次投資小套房,我學到了一個重點:到了該賣的時間點時,千萬不要戀棧。當然,會期待能賣得更高,但投資一定要見好就收。」徐佳馨說,當時買東門小套房的買方,跟她說是自住,結果也是投資客,因為沒多久後就出售,開價還比她的賣價高200多萬元,但一直都沒有成交,「所以對方被套住了!」

「買賣完這間東門小套房後,我就收山了!這間我們賺了兩年的租金,以及房屋價差100萬元。之後,我就用這個邏輯再去幫朋友看房子,提供他們建議。」徐佳馨總結,投資房地產有3個重點:

➊ 持有成本要低。
➋ 不要貪戀賣在最高點。
➌ 不要裝潢,家電也別買。

「我原本想,小套房出租,但裡面什麼東西都沒有,是不是要買一些小家電,結果店長說『完全不用!』因為將來要轉售,現在出租就不要再多花錢。」聽話的徐佳馨,學習買賣房地產的學費雖然貴,但她最後不僅賺到錢,也培養了深厚的專業,可說是一舉兩得。

 

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