房市投機盛行 自住客停看聽

(筆者為政治大學地政系博士、甲桂林廣告研展部協理李尚華)
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肺炎疫情席捲,造成全球經濟下滑,但由於世界各國實施量化寬鬆政策,及美中貿易戰後台商資金回流,卻促成國內房地產市場自今年第二季以來的無基之彈。

據國泰房地產指數資料顯示,包括台北市、台中市、台南市及高雄市的預售屋價格,已創下近20年統計以來新高;新北市的價格亦與2013年第一季高點僅相差3%。按目前房市景況觀察,幾乎可斷定投資買盤已大於自住買盤,建商此時針對投資客規畫的投資需求產品,是否符合自住需求消費者的期待,是個值得討論的議題。

對於開發商而言,完銷是其最終目標,而將產品賣給投資客的銷售速度絕對比賣給自住客要快上好幾倍,原因無他,投資客重視買賣價差及符合現階段市場流通性的產品,較不重視規畫內涵及工程品質。

何謂潮流款不動產?通常可以從建商品牌、建商對於產品規畫能力及產品得房率(主建物除以權狀坪數)觀察。建商品牌很大成分與建築品質畫上等號。舉例而言,若建商推案模式傾向大量推案,這類產品通常快速複製前案以縮短規畫時間,至少為每層10戶以上的較小坪數或大小坪數混雜產品,由於總價及自備款較低,成為投資客競逐標的;另為達到較有效率的現金流量,將以縮短工期達到快速交屋目的,因此工程品質較為消費者所垢病。

最後,可觀察產品得房率判斷是否為實用產品。建物權狀坪數包含主建物、附屬建物(陽台)及公設(扣除法定停車位共有坪數),而內政部宣布自107年1月1日起,雨遮不可登記為附屬建物後,較為理想的得房率應在60%-65%間。也就是說,部分建商為了放大權狀坪數,會將法定停車位的坪數(平面停車位正常應在12坪左右)挪移登記為公設。因此,若法定停車位坪數不足12坪,則建商很有可能將該共有坪數移至公設,如此一來,雖然權狀坪數增加,但實則得房率降低,等於花了多餘的錢購買用不到的「登記」公設。在房市景氣時期,這些看不到也用不到,卻「登記」為公設的建案特別多。

現階段六都房價幾乎都已來到歷史高點,應可斷定市場上已由自住需求客層轉為投資需求客層,產品型態已偏向投資需求為導向的潮流產品。也就是說,自住客此時應該停看聽,暫緩購屋腳步,以免在不適宜的時間買到不對的產品。