房市變冷但沒降價 首購族咬牙貸40年，遇上升息划算嗎？

文／林麗珊 圖片來源／黃明堂攝

央行啟動升息，房貸族首當其衝。為了讓民眾買得起房，市面上最長有40年期房貸。這是躋身有房階級的希望，還是「窮得只剩下房」的陷阱？

「沒有貸40年期我真的買不到房，」空軍軍官何以辰（化名）說，他長時間駐紮在軍營，太太和三個孩子住在高雄路竹的娘家，眼看孩子要上小學了，一家五口想搬到學區方便通勤，也讓孩子有獨立成長空間。

這不是他第一次考慮買房。8年前，新婚時，他就看中了路竹一帶的新建案，礙於自備款不足而作罷；8年過去，眼見高雄房價絲毫沒有回落的趨勢，他咬牙趕在35歲時，申請了永豐的40年期貸款，再加上近百萬信貸，終於買下人生第一棟房。

考量家裡孩子多，需要大坪數，他又長期離家，社區管理的安全性較好，最後他買在高雄三民區，屋齡9年的社區大樓，總價1300萬。

何以辰自備款只有150萬，即使房貸貸到八成三，還有70萬缺口，只好先借信貸來補。全家靠他一個人賺錢，每個月光要還給銀行的貸款本金加利息，就超過五萬多，佔家庭總收入逾三分之一，壓力不小。

40年房貸是針對自住首購族，用時間換取空間，同樣利率與月付額的條件下，拉長房貸年期十年，就可以增加將近四成購買力，也可以選擇降低每月攤還金額，保有資金運用彈性。

銀行為了控制風險，有貸款人年紀、房屋狀況的資格限制。例如星展針對長年期房貸限制貸款年期與貸款人年齡相加不得超過75歲，也就是得在35歲以前申請40年房貸。

6月打炒房，砍向貸款年限

不過，政策改變加上升息，長年期房貸現在已經不是那麼理想的買房捷徑了。

央行總裁楊金龍罕見在6月正式召開理監事會前，就先透了風聲，要針對貸款年限開刀，限縮30年以上長年期房貸資格，為房市投下震撼彈。如無意外，這會是6月第5波打炒房的措施。

影響房貸主要有三個要素：利率、貸款成數與貸款年限。央行過去四波打房都是針對貸款成數下修與寬限期限制，第五波卻開始對房貸年期開刀，讓有買房需求的人捏了把冷汗。

不過，央行已澄清，如限縮房貸年期，將只針對特定族群，包括購置高價自住宅、特定地區貸款購買第2戶以上或貸款購買第3戶以上的族群。台灣星展消費金融處長孫可基解釋，目前星展30年以上的長年期房貸，只能提供給名下沒有房產的首購族，因此預期新措施對此族群不會有太大影響。

不動產放款被緊盯，銀行縮手

央行會頻繁出手，是因為國銀的不動產放款集中度，雖然已從37.2%微幅下滑至37.1 %，但離目標35%還有距離。

金管會也配合央行，出手調整五類不動產授信的風險權數，銀行如果多做五類不動產放款，會影響資本適足率等財務指標，未來不動產放款勢必更加謹慎。像是兆豐銀行已於2021年下半停止承作40年期房貸，面對平抑房市愈來愈嚴格的政策措施，兆豐銀今年房貸業務目標保守，只希望持平。

讓長年期房貸族更有感的是，隨升息而來的利率調升。因為年期愈長，利息就要付愈多，房貸期限多20年，試算利息多約一倍。清大計量財金系教授林哲群直言，習慣低利率的台灣人，不能再用過去的標準衡量自己的還款能力。因為全球主要國家都在升息，台灣還要因應輸入性通膨的壓力，「利率不可能再像過去那麼低了，未來幾年不會看到一開頭。」

3月台灣央行升息一碼後，何以辰每個月得再多還2000元房貸，今年可能還要繼續升息，雖然撐得辛苦，他還是很慶幸當初有買下手，「因為買完兩年到現在，一坪又從11萬漲到18萬了。」

房市轉涼，房價仍難下滑

台灣經濟研究院公布4月景氣指標中，營建業營業氣候測驗點連續3個月下跌，下探2020年6月以來最低紀錄。台經院產經資料庫總監暨研究員劉佩真說，今年以來房市溫度1、2月還熱，3月轉溫，4、5月已開始轉涼，市場氛圍趨向保守。

不過，營建成本居高不下，缺工、建材成本、土地成本與融資成本都持續升高，建商開價不會下滑，「今年房市景氣不會像去年量價齊揚，但首購族買氣仍在，很難反轉、衰退，」劉佩真說。

去年決定結婚買房的孔憶樺（化名），為求月付金額低，選擇40年期房貸，夫妻兩人買不下去新成屋，只敢挑低總價中古屋，最後買了汐止與五堵接壤的區域，一房一廳屋齡22年的中古屋，總價430萬，每月攤還一萬出頭，「我們完全靠自己，只能先求有個自己的空間。」

這就是剛性需求的自住購屋族的兩難，若不願為了買房影響生活品質，就得在房屋機能上妥協，長年期貸款只是提高購買力的一種便宜之計，與所得脫鉤的高房價仍然是年輕家庭的夢魘。

「如果房市像三流大學，該倒的倒一倒，是不是就能讓房價落下來？」何以辰問出了無數自住族心中的疑問，畢竟一個人的人生，可能沒辦法等到幾個房市循環。

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