房市過熱? 5大指標體檢,六都打房風險最高的是台中、桃園!

商業周刊
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台中市的房價所得比拉高到10倍以上,過沉重的消費者購屋負擔,是容易引來政府打房抑制房價的一大主因。 (來源:資料照片)
台中市的房價所得比拉高到10倍以上,過沉重的消費者購屋負擔,是容易引來政府打房抑制房價的一大主因。 (來源:資料照片)

撰文者:林洧楨

央行副總裁陳南光又針對房市過熱,提出示警。這不尋常的示警頻率,讓市場開始猜測,若政府要打房,做選擇性信用管制,哪個縣市會首當其衝?

11月3日,在2021景氣展望與產業趨勢研討會現場,上個月兩度示警打房的陳南光,又拋出房市過熱會帶來威脅金融穩定、資源配置扭曲、對長期經濟成長的損害、財富分配惡化等四大負面效應。

根據以往央行做法,並不會全面打房,而會特定壓抑選擇部分地區的部分類型,例如先前曾鎖定台北市與新北市部分區域的高價房,限制貸款成數。那麼,若這回政府打房,將鎖定那些熱區?

綜合台經院長張建一、政大地政系教授林左裕、景文科技大學財金系副教授章定煊、吉家網董事長李同榮等專家看法,判斷房市是否過熱,有「房價所得比擴大、房價漲多、交易量增強、人口減少、新建待售餘屋高」等5大指標。

攤開六都這5大指標數字比對(詳見下表),打房風險最高的城市就是,台中。

因為六都中,僅雙北市與台中市的房價所得比超過全台平均值、約8.62倍,當中,台中市的10.01倍,雖低於台北市與新北市的13.94倍、11.71倍,但從近一年的走勢來看,台中市的房價所得比仍在擴大,而雙北市則是在縮小。

而且台中市,雖與雙北市、桃園市,同屬價量齊揚的房市熱區,但今年前9月的人口淨移入降到僅剩355人,人口紅利不到新北市、桃園市同時期的十分之一,卻有逼近一萬戶的待售新建餘屋庫存壓力要面對,因此被認為是六都中打房風險最高的地區。

風險僅次於台中市的第二大風險城市,是桃園市。

原因該城市的近一年的房價漲幅、第三季交易量年增率,分別達16%、17%,兩數據都勇冠六都,在「棒打出頭鳥」的思維下,打房風險直追台中市,尤其桃園市的房價所得比,從2019年第1季的7.39倍,到今年第1季已經擴大到7.47倍,持續惡化,再加上待售新屋量體仍高達1.2萬戶,六都庫存壓力第二高,所以就算今年前9月仍有逾4千人的人口成長紅利,仍是需要嚴防房市失控的地區。

至於台北市、新北市、台南市與高雄市,4都則各有各的問題。

先看台北市,這個台灣首善之都的房價所得比仍逼近14倍,勇冠全台各城市,值得關注的是,過去消費者買不起的高房價宿疾,現在有了「脫北者」越來越多的新變化,今年前9月累積的人口流失規模逾1.7萬人,照理會帶來住房需求舒壓、抑制房價起漲的效果,但就怕隨後台商回流,大戶大舉進場,讓房價不跌反漲,因此仍有一定的打房風險存在。

再看新北市,除了房價所得比高達11倍的高房價問題,與逼近1.6萬戶的新屋庫存買壓,都居六都之冠外,章定煊指出,新北市因為鄰近台北市,讓它今年有相對高的人口成長紅利,但其實當地的高房價問題並沒有解決,不只預售交易熱絡,而且為了遷就消費者的購買力,犧牲廚房、餐廳等空間的小宅產品大量出現,搭配低首付、低利率,雖讓消費者買得起,但「買得時候不成問題,等交屋住進去,問題就會湧現」他說。

最後看台南市、高雄市,這兩座南部大城由於房價基期相對低,目前被認為打房風險相對低的地區,不過台南房價所得比擴大,而高雄市則要面對高達一萬戶的新屋庫存買壓問題,但整體而言,南部兩大城的打房風險仍相對中部、北部來得低。

李同榮提醒,同一個城市內,因不同地區有不同原因的房市漲幅,政府真要打房,就還需要更進一步的去分析,才能精準打房,以台南市為例,善化、新市,是因為台積電進駐南科帶動地方發展,造成的房價漲幅,照理不應該受到打房影響才對,政府除了口水降溫的打房發言外,還需要更多能如何兼顧地方發展與居住正義的完整配套政策才行。

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