房產翻售新制 維修情況須公開

近年來加州房產翻售（Flipping House）愈來愈多，加州立法機構頒布第968號議會法案（AB 968）規範此類交易。自7月1日起，凡是在買房後18個月內進行轉賣的屋主，須向買方公開在此期間進行的維修和翻新情況，以及工作的許可證。

律師鄭博仁（Paul P. Cheng, Esq）表示，AB 968已頒布為《加州民法》第1102.6h條。新法適用的房產交易包括：一至四個單元的住宅單元；賣方在取得房產所有權後18個月內接受買方報價；翻新或維修是由賣方與承包商之間進行的。

AB 968要求賣方向買方揭露的內容包括：所有增建房間、結構改造、維修和其他改動，以及工作的所有許可證副本。若賣方與第三方簽訂合約且未提供任何許可證，則賣方需告知買方透過第三方取得許可證，並提供其聯繫信息。此外，如果人工和材料費用達到或超過500元，賣方應揭露每個承包商的名稱和聯繫信息。

南加州地產經紀Owen陳表示，新法對買家來說，無疑是個好消息，降低買家上當受騙風險。部分「幹一筆是一筆的翻售投機者」，通常只關注買家「看得見的地方」，例如外觀整修、軟硬裝修，而不願在「隱藏區域（例如下水管線）」投入過多。可一旦房屋的外觀整修完成，屋主再想對房屋的內部整修就非常困難，有時不得不拆新修舊。

「其實一棟房屋的舒適度，主要是由『看不見的地方』決定，包括密封防蟲、排汙系統等」。Owen陳指出，尤其是對華人來說，廚餘油汙相對較重，容易造成下水道堵塞，而一些老舊鐵管，管道內部本身就已經生鏽，加上油汙累積，時常就會出現堵塞問題。

Owen陳補充，新法對誠信的賣家，也是利好消息。過去市場上的不良翻修者，為精簡成本只做表面功夫，壓縮那些按規定翻修賣家的經營空間——這些賣家在管道系統、電氣等方面的投入，反而無法帶來良好收益。現在要求所有賣家披露翻修記錄，增加交易透明度，避免不公平競爭。

此外，Owen陳建議，買家在購房時，選擇經驗豐富的第三方驗房，專業人士可透過相機探頭、超聲波等技術檢測管線材質、品質情況等。Owen陳分享，他偏好與經驗豐富的中小型檢驗公司合作。他指出，儘管大公司擁有一整套的標準作業規程（SOP），但執行SOP的人，常是剛入行的新人；但在檢查房屋時，檢驗人員的經驗非常重要；一位經驗豐富的檢驗者，因為見過各式各樣的房屋設計和狀況，不僅能夠更快、更細致地識別出當前存在問題，還能預測未來特定時間點可能出現的問題，並向屋主提出具體建議。

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