〈房產〉台灣央行「最嚴限貸令」要出爐 台中成限貸令重災區

台灣中央銀行昨 (21) 日請銀行自主控管不動產貸款總量，各界解讀為抑制過熱房市，住商機構觀察內政部數據，2022 年全台住宅用建照量共逾 18 萬戶，創 1995 年以來最高峰，若以工期 3 年計算，當年建案最快於今年出現交屋潮，當時進場民眾，恐怕交屋時申貸就是一大難關。台中 2020-2022 年間純住宅整體建照量達 9 萬 9992 戶，位居全台第一。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，此波「最嚴限貸令」衝擊中小建商與近期交屋民眾，下半年買賣移轉量勢必緊縮，但房價是否出現盤整，仍需視整體金融環境而定。

觀察內政部統計，自 1991 年有統計以來，核發純住宅用建造執照宅數最高峰出現在 1992~1994 年間，此 3 年建照量每年皆多達 20 萬戶以上，之後未曾突破 20 萬戶大關，直到近期疫情後房市進入多頭，2020~2022 年出現新一波高峰，其中 2022 年純住宅用核准建照戶數多達 18 萬 674 戶，創下自 1995 年來最高紀錄。

徐佳馨指出，2020-2022 年間全台純住宅用核准建照戶數共達 51 萬 1178 戶，若以現今工期約 3-5 年計算，將於今年起出現超大量體的交屋潮，適逢下半年度央行控管不動產貸款總量，這一波禁令首當其衝的就是疫情後進場、並將於近期交屋的預售買盤；此外，銀行管控整體不動產貸款，對於急需土建融來購地與置產的中小建商而言，恐有斷金流的風險；其三是欲購置中古屋民眾，若非自身條件絕佳，申貸也將是一大難關；整體而言，此波限貸令將大幅打擊整體房市，惟現今國內經濟體質尚佳，中古屋主或新案建商對價格仍有期待，恐怕買賣雙方對價格認知將出現拉鋸，下半年整體房市將呈「價穩量盤整」局勢。

細看全台七都純住宅用建照宅數，台中市 2020-2022 年間純住宅整體建照量達 9 萬 9992 戶，位居全台第一，而新北、桃園次之，大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，台中市受惠於科技產業題材，且區域重劃區議題濃厚，近年成為各大建商兵家必爭之地，建照量大幅提升；而新北、桃園則本身捷運等機能逐年成熟，並有北市房市外溢效應，磁吸雙北首購族群移入，自然吸引開發商進駐。

賴志昶指出，依一般工期計算，此波交屋潮將自 2024 年起陸續體現，而過去核發建照量較大區域，若投資比重過高，恐成為此波限貸令最大重災區，惟面臨市場發生變化，建商也非省油的燈，多數業者除選擇延後交屋，待明年過後限制放寬，以防大量違約潮出現。至於一般購屋民眾，若近期交屋在即，或購置中古屋申貸受阻，可尋求其他金融體系，如信用合作社、農會、漁會及壽險公司等，惟此類機構貸款條件不如商業銀行的貸款優惠，建議多尋覓各金融體系，先求有、再求好，才能順利交屋不致違約。

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