房貸緊縮去年早有跡象 平均貸款成數降至61%

房市「限貸令」近來鬧得沸沸揚揚,其實房貸成數緊縮早有跡象。根據內政部不動產資訊平台最新統計,去(2023)年第4季全國、六都加新竹縣市的新增購置住宅平均貸款成數,除了桃園市以外,全數創下過去1年新低,台北市、台南市貸款成數更低於6成。

根據統計,從2021年第4季房價快速上漲以來,全國新增房貸平均成數約64%,六都加新竹縣市中,以高雄市、新竹縣最高,平均有68%,新竹市則是67%,最低是台北市與台中市約62%。

到了去(2023)年第4季,新增購置住宅平均貸款成數全國降至61%,六都加新竹縣市當中,以新竹縣市、台中市最高,同樣約為61%,新北市、高雄市約60%,台南市為58%,台北市下探57%。

房仲業者指出,銀行緊縮房地產放款首當其衝的是土建融,後續才會蔓延至房貸市場,且以受到央行總量管制的多屋族影響較大,因此造成平均貸款成數下滑。但這也意味著未來房價若因此下挫,銀行承受的放款風險較低,受衝擊最大的將是房貸成數較高的族群。

此外,市場認為,央行這次動作快又急,後座力也不小,但對於目前預售屋市場衝擊沒那麼直接。反而是2020~2022年推案高峰,即將進入交屋期,隨著使用執照核發後要辦理貸款,若當時是低首付預售案,民眾恐有增籌自備款的壓力,建議可多問保險業者等非銀行體系,籌資自備款,降低違約風險。

房仲業者並提到,央行已要求銀行提出到明(2025)年底的自主管理不動產貸款具體量化改善方案,明顯要避免資金持續流入不動產市場,進而讓房市不再過熱;一旦房市失去資金動能,從去年下半年延續至今的房市,很可能出現降溫。

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