打房無效?大建商出手搶地 北台灣新建案全面走高、公有地標售飆新天價

葉佳華
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土地漲翻天,不少重劃區土地標售頻頻標出新天價,因此推升預售屋新建案房價。(攝影/趙世勳)

2020年底在民眾的輿論壓力下,政府開始出手打房,包括央行、國發會、財政部的打房招數通通齊發,期望藉此讓原本燃起的房價受到壓抑,不過有房產人士認為,這波房市炒作關鍵問題在於「大咖」炒土地、「小咖」炒預售紅單,只是政府卻只打炒房不打炒地,並沒有真正對症下藥,造成房價易漲難跌。

打房也壓不住,基隆、新竹預售屋改寫新高價

根據《住展雜誌》最新統計,北台灣今年第一季新成屋、預售屋平均成交價,包括北北桃、新竹、基隆皆穩步走高,不畏懼政府打房,其中第一季漲勢最凌厲的地方則是新竹縣市以及台北市,反觀宜蘭地區房價則呈現回落,成為北台灣第一季房價唯一下跌的縣市。

台北市第一季新成屋、預售屋平均成交價已來到每坪90.2萬元,這是台北市睽違5年半之後再度重返9字頭大關;至於新竹縣市平均成交價則上漲至每坪23.7萬元,也改寫歷史新高紀錄。

另外,新北市新成屋、預售屋平均房價也漲至每坪40.9萬元,已連續4季上漲;桃園房價也上升到平均每坪24.6萬元,房價連續5季上揚;基隆市則再度走高到每坪21.7萬元,續創史上新高。

住展雜誌研發長何世昌分析,由於第一季新竹地區新建案供給量偏低,且新案多位在蛋白區,蛋黃區供給偏少,因此竹北四大重劃區、竹市東區與北區等蛋黃區呈現供不應求,造成新案價位持續墊高,蛋白區房價也連帶被拉高,形成全面上漲格局。

土地標售案頻頻創新高,大建商仍出手搶地

在政府打炒房之際,另一頭中央或地方政府卻高調釋出土地進行標售,反而出現建商高價搶標現象,造成標售價格出現區域新天價的案例比比皆是,而這個現象連帶又把周遭的房價繼續往上推,別說民眾要期待區域房價回落,就連抑制房價高漲都很困難。

今年3月,國防部委託財政部國產署標售2筆國有土地,地點就位在台北市大安區靠近台灣大學的精華地段,2筆標售總金額為國防部進帳約37.8億元,而得標者清一色都是建商。

4月則有台中市府地政局標售水湳經貿園區及高鐵台中站等22筆土地,土地總底標高達158.6億元,是台中歷來標售規模最大,一共吸引了43封標單,最終則脫標共11筆土地,標脫率5成,總得標價飆出206.69億元。

其中11筆得標土地當中,水湳園區文商段一筆土地,以近72億元得標,單價直衝280萬元創下該區新天價。另外,同樣創高價的還有烏日新高鐵段28地號商業區土地,以約44.2億售出,換算單價逾96萬,雙雙創下烏日土地單價與總價新高。

無獨有偶,新北市地政局日前也辦理二重疏洪道等土地標售,其中三重段174地號近2000坪土地,共吸引宏普、遠雄、興富發等17家大咖建商投標,最後由國泰建設以總價33.95億元,每坪土地單價171.2萬元區域次高價搶下,溢價率高達71.7%。

簡單來說,土地就是蓋房子最關鍵的「原料」,若是土地價格的上升自然房價就沒有下跌的道理。「當高土地價格無法解決的時候,怎麼能夠期待解決高房價?」一名房地產圈人士指出,近年來有不少建商乾脆都不蓋房子轉型從事買賣土地,因為養地的稅遠遠比房子的稅還要更低,如今政府卻只打房,而不解決土地快速飛漲、囤地的問題,根本是本末倒置。

投資客先跑,今年上半年交易量增加但價跌有難度

隨著房地合一稅2.0拍板即將在今年7月上路,那麼很多人會問,稅制實施後是否對房市的價、量産生嚴重打擊?

住商不動產企畫研究室經理徐佳馨指出,房地合一稅2.0影響最大的是持有2年以上未滿5年間的非自用屋主,畢竟房地合一稅是「有賺才課稅」,因此賣方最大的底線是在獲利與稅差之間取得平衡,賣方寧可少賺也不至於賠售,但多少讓屋主願意讓利,預期成交量可能增加,但價格頂多上下震盪,難以出現大跌。

何世昌則認為,由於營造成本以及政策面上變動皆導致推案成本增加,加上今年台灣經濟成長強勁能帶動剛性需求持續出籠,因此儘管政府出手抑制炒房,但預期這波漲勢很有機會將再延續下去。

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