打炒房可借鏡南韓「反投機政策」 平均地權條例修法此其時矣

炒房炒出的高房價使台灣深受「居住不正義」之苦。（圖片來源／信傳媒編輯部）

（讀者投書－作者為國會助理。本文不代表《信媒體》立場） 

台灣房價長期居高不下，近年來甚至有持續上升的趨勢。根據Numbeo網站的數據中顯示，全國103個國家中，台灣的市中心內與外的房價分別排在第5與第9位，且《全球房地產指南》針對房價與人均GDP的比率的統計，更表示台灣的比率為已開發國家中的第二高。

也就是說，台灣房價的高昂並非是能夠對應到公民消費能力的合理價格，換言之，台灣社會顯然有著多數公民難以負擔高房價所衍生的居住不正義的問題。

房價不合理，投機型炒作是禍首

追溯台灣房價不合理的根源，投機型的炒作買賣應該是其中一大禍源。首先永慶房屋研展中心的統計表示，2022年第2季的11萬筆房市交易中，就有3萬筆是為不合理的短期交易，即交易者很可能將房產視為賺取買賣價差、而無實質使用價值的商品。

此外，台灣的空屋率雖然因為新冠肺炎帶起的居家趨勢而下降，但內政部在2022年的統計中，已有再回升的趨勢，且若以長期來看，台灣整體的空房率仍是在10年中增長了7.5%。台灣地狹人稠，房市炒作的行為將使寸土寸金的國土淪為投機客的營利工具、而非可為一般公民安居的生活資源。

為了能夠讓房價合理化，當務之急即是去遏止房地產的炒作行為。在台灣，紅單轉賣是進行炒作的方式之一，也就是投機客透過將買賣合約簽定前預付訂金所拿到的「購屋買賣預約單」進行轉賣，而可以賺取建商在潛銷時與正式對外開案時的價格差，且又由於這種下訂行為並不屬於正式簽約，所以即便紅單無法順利售出，亦有全額退款的機會。

換言之，這種方式提供投資客一個風險低又能透過與建商合作哄抬房價來獲利的機會。

另一方面，投機客若以私法人名義進行的購屋，便能夠以轉讓股權的方式來進行實質上的房產轉賣，而在難以被管控的情況下，使房價經過層層轉賣而被炒高。因此站在將住屋用途回歸居住需求、脫離金融商品的角色，那麼以適當的政策工具去管制紅單轉賣與私法人購屋，應當是落實居住正義的政策。

南韓的作法供參考

在聯合國人居署(United Nations Human Settlements Programme)2008年產出的〈The Role of Government in the Housing Market , The Experiences from Asia〉一文中，有針對亞洲國家選擇以偏向政府干預抑或是市場自由放任的方式來管理房地產市場的調查。

文中提到南韓過去在經濟與住屋部門的成功，其實並非是源於自由市場，反倒是來自於政府嚴格的反投機政策。雖然作者認為在近年來的發展來看，南韓政府在房價控制上應該保持適當的彈性，但同時也寫出諸如「禁止變更預售屋的持有者」（transfer of the title ownership of pre-sold apartments is prohibited）的政策，的確使得除了首爾以外的其他地區，在1990年代的住屋價格合理化，且房價與收入的比率（PIR）也開始下降，繼而達到減少可負擔住宅的短缺、以及穩定房價的效果。可以說，對紅單轉賣進行限制的政策或可期許達此成果。

房地產景氣轉冷，修法時機得宜

針對網路輿論以今年因面對QE政策、升息、通膨、兩岸衝突升高等理由造成房市走低為理由，而提出打炒房政策將會衝擊到房地產市場的質疑，一方面根據主計處的統計，房地產市場其實並未對台灣整體GDP帶來相當大的貢獻，即雖然「不動產及住宅服務業」在2021年佔GDP7.65%，但其中屬於「不動產開發」的部分卻只有1.53%而已。

換言之，非供住宅使用的房產市場是否有足夠的重要性而導致政府因投鼠忌器而不敢動手修法，顯然是還需要再行評估的。此外，筆者認為站在落實人類居住權的普世人權理念上，反投機的政策實為必要之舉，則剩下的問題就只是施行時間點的選擇。

那麼，與其在房市蓬勃之時祭出打炒房政策，繼而影響到更多具有合理的購屋需求者，不如選擇於市場較冷之時進行，這不僅因影響者較少、而在整體上對民生社會衝擊較小外，也等於是事先給潛在的購屋者進行預告，使之得以在尚未真正進入房產市場前，有足夠的心理建設與想像去面對。也就是說，筆者認為選擇如今的時間點進行修法，應當正是緩解政策轉型帶來的傷害之時機。

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