投資不能一窩蜂!

理財專欄作者:黃逸強

鄰居老陳最近頭痛了,去年趁著韓流崛起,跟炒房團到高雄參訪,除了觀光旅遊吃大餐,還參加了幾場投資說明會,現場人聲鼎沸成交聲不絕於耳,他也忍不住在愛河邊訂了一戶,現在隨著霸韓行動愈演愈烈,他擔心6月6日高雄若變天,房市還會漲嗎?

建立健康投資心態

老李就比較謹慎,買一間房至少要看上十遍,相中目標後早上看、晚上看、平日看、假日看、下雨天更要看,附近房仲、大樓管理員、左鄰右舍多聊多問,蒐集情報是最基本的功課,平時就要關注行情動態,但這樣也不一定保證賺錢,大環境的變化很難預測,尤其是政治因素。

政治會影響經濟,經濟和房地產息息相關,罷韓對高雄房市有影響嗎?目前有二派看法。一派認為當初韓流效應,帶動買氣僅維持幾個月,後來市場恢復基本面,罷韓與否和房市較無直接關係;另一派認為罷韓後重新輔選,新人上任又有一段磨合期,投資客會觀望,房市當然會受影響。

老李是包租公,靠著五百大企業的工作證,得到優質客戶的超低房貸利率,又申請寬限期緩繳本金,就用租金繳房貸,這幾年滾出四間房。最近他也擔心疫情影響房客收入,若退租了他會周轉不過來。這二人都有點投機,市場一有變化就睡不著,不是一個健康的投資心態。

投資與投機

過去房市大多頭時代,買進中古屋簡單整理裝修後,轉手賣出就可以賺一筆,現在銀行利率史上最低,投資客最愛用房貸的寬限期。利用「低自備、高房貸」,只要付一到二成的頭期款就可以買房,然後前幾年只付利息不還本金,將房子出租後用房客的租金付利息,寬限期到了再申請展延,等房市上漲再賣掉賺價差,等於是拿最低的成本,利用槓桿操作來投資賺錢。

投資一定要有最好的計畫和最壞的打算,一再的擴張信用碰到市場反轉會虧很多。老李除了擔心房客退租,還怕寬限期到了銀行不給他展延、或是降低成數,若真的資金缺口太大只有斷尾求生,認賠賣掉一戶,幾年的心血就白費了。

寬限期有利有弊,以1000萬的房子貸款七成,平均利率以1.38%計算,二十年期的房貸,使用三年寬限期總繳要多付13萬的利息。自住型不建議使用,買房要量力而為,用寬限期先付息很輕鬆,等攤還本金就會覺得很吃力。

投資不能一窩蜂

網路上有零元購屋的課程,教人以全額貸款方式,即可零成本買到房子,然後包租代管投資免煩惱,小心偷雞不著蝕把米。這種招生課程熱鬧的像直銷大會,通常會讓人熱血沸騰想加入趕快賺錢,當然要先付一筆會員費,將來介紹買屋再收手續費仲介費,代管再收管理費,最後賺錢的絕對是老師。

市場上老師良莠不齊,運氣差的碰到老師幫建商倒貨,很多跟著炒房的最後都認賠出場。台灣的人口結構不適合炒房,年輕人都不婚不生也不想買房,將來準備繼承父母的房子,蓋那麼多房子要賣給誰。

投資房地產不僅金額較高、還要透過仲介手續繁瑣,且變現性不佳,包租公的另一個選擇是買REITs(不動產投資信託基金)。REITs的現金流量主要來自租金收入、管理維修費用及承租率等,收入相對穩定,每年也有穩定的現金股利收入。

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