【拒當屋奴2】心中沒有尺不要入市場 張金鶚傳授買屋3招自住民眾快筆記

政大地政系退休教授張金鶚把3間老宅賣掉，換進公設完備、格局方正、且陽台給足採光通風的新成屋，笑稱這就是他的「三宅一生」，當時卻被市場議論「空頭總司令（指張金鶚）大手筆換房，房市要回春了嗎？」但張金鶚不以為然，「換房子是因為我有需求，與景氣有何關係？」他的反駁一針見血，並強調住房議題不該本末倒置，要當屋子的主人，而不是盲目的屋奴。

「心中沒有尺，不要入市場。」張金鶚說，常遇到學生問他，某某房子看起來地點、區位都很棒，是否可以買？也有學生問，這幾年各國進入無限QE（量化寬鬆），是否應該趕緊買房子？「我都提醒學生，先找出心中之尺，再去衡量市場利弊。」張金鶚解釋，心中的那把尺就是問自己，房子喜不喜歡？荷包能否負擔？

一旦民眾在意買進時機，就會期待未來報酬，買房就變成「投資」；但若回歸自住需求，取決於當下的生活經驗與個人喜好，那麼任何時間都可以買房。他傳授3點，建立心中之尺。

1、熟悉的區位

民眾投入畢生心血買進房地產，沒有必要冒險，「連股神巴菲特都說過，不熟悉的東西不要碰，異質性高的房地產更是如此。」張金鶚建議，陌生區位（如海外不動產）、特殊產品（如地上權或法拍屋），民眾最好抱持保留心態。

張金鶚的人生4宅，都買在熟悉的文山區，「我覺得大環境不是最重要的啊！蛋黃區、蛋白區、蛋殼區，你的好區位未必是我的好區位。」他笑稱，「蛋黃區又吵又貴又擠，像是大安區單價上百萬，過一條河，文山區單價50萬，何必要花這麼多錢卡位大區位？但是蛋殼區較偏遠，所以住在蛋白區最好。」

2、看個案重於看市場

總體市場指的是大環境，個案則注重行政區的小環境，「我認為買房子重視個案分析應優先於總體分析，再去仔細了解區域內的社區產品、競爭個案、產品定位及訂價等，掌握小環境的供需關係。」

3、評估「次市場」替代效應

不動產產品具備「異質性」，會因為供、需、價、量而產生「次市場」，張金鶚舉例，北市信義區與南港區，就有「行政區」替代效應，因信義區房價高漲，購屋人願意多花通勤時間外移至鄰近的南港區，成為次市場。

另一種是「產品」替代效應，以總價3,000萬元為例，這筆錢在北投區可買預售屋，但在天母僅能買到中古華廈，兩者互為替代，形成次市場。民眾可評估自身喜好、生活習慣，再決定購屋。

張金鶚強調，買房是消費行為，並非投資行為，市場好壞的「時機」不是絕對關鍵，不需因此焦慮困擾，反而要守住心中之尺，否則容易受到業者行銷、賣方開價等誘惑，而扭曲購屋的初衷。

「一時衝動追高，去東拼西借、籌湊自備款，買進自己能力無法負擔的房子，變成盲目的屋奴，最後落得付不出貸款而被法拍，到時後悔也來不及了。」張金鶚說。

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