一招破解房地合一BUG！父傳子房「半買半相送」 地政士曝實：未來免稅

記者陳韋帆／台北報導

房地合一稅制上路後，因其計稅方式有BUG，讓不少繼承房屋者短期內轉售時，必須承擔驚人的稅金。正業地政士事務所所長鄭文在表示，上有政策、下有對策，已經有不少被繼承及繼承人想出破解之道，可供參考。

為防止房市短期炒作、賺價差，2016年政府祭出「房地合一稅」，2021年進行稅改，再推出升級版「房地合一稅2.0」，依照持有期間進行差別稅率，2年以內45%、2~5年35%、5年~10年20%、逾10年以上15%。

倘若房屋符合自用條件者，也就是自住6年以上才售出，則可享400萬免稅額及10%自用優惠稅率。

由於「房地合一稅」的計算方式，為「售價扣除取得成本及優惠稅率(自用者)」後進行課徵，如果是繼承取得的房屋，「取得成本」則以「房屋評定現值、土地公告現值」計算。

不過，無論是「房屋評定現值、土地公告現值」經常與實際行情偏離甚遠，這樣的BUG，也導致不少繼承人出售房屋時，被課徵驚人的房地合一稅。

舉例來說，市價1千萬房屋，小明經繼承取得，其「房屋評定現值、土地公告現值」合計僅5百萬。

倘若小明取得房屋後，自住不做它用，2年內以1千萬市價售出，則必須課徵(1千萬-5百萬)*45%=225萬驚人稅金；也就是說，想要大幅降低房地合一稅，必須符合自用稅率，倘若小明自用6年以上，則是以(1千萬-5百萬-4百萬)*10%=10萬稅金計算。

鄭文在表示，近期就有一個案，爸爸的起家厝市價約1200萬，其「房屋評定現值、土地公告現值」卻僅有350萬，想將房子傳承給自己兒子，卻又擔心兒子未來有承擔高額稅金的可能，兩人商議後，決定以買賣方式完成傳承。

父子兩人協議房屋以1220萬成交，自備款2成(244萬)透過父親1年享有的244萬贈與稅免稅額，直接送給兒子解決，剩餘8成(976萬)，兒子則進行房貸，核貸後將款項給與父親，完成買賣流程，由於兒子取得成本為1220萬，倘若未來再售屋，就可避免被課徵高額房地合一稅的可能。

鄭文在說明，如果未來兒子再售出，若以市價1220萬售出，因其取得成本與售價相同，也等同沒有獲利，確實可避免房地合一稅。

不過，他也提醒，父子的做法必須符合「真正的買賣」，倘若買賣流程並未完成，如何銀行未撥款，又或者兒子取得房貸金額後，並未將款項給父親，國稅局將否認其買賣，視為贈與。一旦被視為贈與，除了兒子取得成本仍以「房屋評定現值、土地公告現值」計算，父親還需另外承擔贈與稅。

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