「提前還房貸」可以省利息?看完3大缺點再決定!

多數人買房時會向銀行申請貸款,以減輕購屋壓力,部分房貸族認為,若房貸利率較低,無須急著還清,且能彈性運用資金於其他理財工具。然而自2022年3月起,國內利率連5升,累計共升息3碼,使得房貸利率「地板價」在2023年突破2%大關;若以貸款1,000萬元、利率2.06%、貸款30年、本息平均攤還、無寬限期為例,平均每月房貸較升息前增加了3,655元,每年須多繳約44,000元。

由於房貸負擔變高,部分房貸族累積到一筆存款時,會考慮是否要提前償還房貸,以減輕還款壓力和減少利息支出。雖說提前還款能讓財務「減壓」,但仍有3個缺點需要先了解。

缺點1 可能須支付違約金

多數銀行均提供2種房貸方案,其一為利率較高但不綁約,可隨時清償;其二為利率較低,但須綁約2~3年,房貸族若提前償還全部或部分本金,須依契約繳付違約金。

若選擇的是綁約方案,須留意違約金條款與其計算方式。目前大部分銀行規定「提前清償全部本金」才會計收違約金,換句話說,只要在綁約期內不把貸款還清,就不會違約。

不過仍有少部分銀行規定提前償還「部分本金」也須繳付違約金,故民眾想提前還款時,應先向銀行確認違約金如何計收,評估是否划算。此外,若民眾在綁約期內有轉貸需求或想出售房屋,同樣須考量違約金問題。

缺點2 可節省的利息有限

部分人認為,提前償還部分房貸可節省利息。同樣以貸款金額1,000萬元、貸款利率2.06%、貸款期數30年、本息平均攤還、無寬限期來試算,每月須繳付的房貸為37,263元,房貸總利息至30年期滿約341.4萬元。

若於第10年提前償還本金60萬元,第11年起每月房貸繳付34,210元,房貸總利息至30年期滿約328.2萬元,相較於沒有提前還款,約可省下13.3萬元的利息支出,平均下來每個月減少的利息其實只有500多元,效益其實不大。

再從通膨的角度來看,相同金額的房貸,在未來的實際價值會逐年遞減,換句話說,房貸越晚還其實越划算。

缺點3 須付出機會成本

當有一筆閒置資金時,除了選擇提前償還部分房貸,也可用於投資,賺取投報率與房貸利率之間的利差。一般而言,長期投資穩健型的股票、ETF、基金等,都能夠獲得比房貸利率2%更高的報酬率。

舉例來說,若將閒置資金60萬元用來投資0050,採單筆投入,以年化報酬率7%計算,20年後約可累積到232萬元;若改成將60萬元分20年投入,每月定期定額投入2,500元,同樣以年化報酬率7%計算,20年後約可累積到131萬元。

由此可知,房貸族若將閒置資金用於提前償還貸款,看似節省了利息,卻喪失掉將同一筆錢用來投資獲利的機會,反而是一種損失。

(圖:shutterstock,僅示意)