搞懂新市鎮─北台灣潛力重劃區

【文、圖/企研室】相較於街道狹窄、人車聲鼎沸、屋齡老舊的都會市區，重劃區則有街廓完整、道路筆直、環境與建物新穎等優勢。不過畢竟屬於新興發展區，生活機能相對欠缺，甚至會因為建設未能落實，而使區域房市開高走低。北台灣有哪些新興重劃區，相關建設已見逐步落實本文即根據事實，挑選出北台灣七個，目前最具潛力的重劃區給讀者參考。

台北市中山區 大直重劃區 商機國際化 房市後勢看俏

大直重劃區，雖房價高但一直極具發展潛力，其位處台北市中山區的最北側，範圍大約是自強隧道、北安路以西、基隆河松山內湖段之北、舊忠烈祠之東、雞南山系以南的平坦區域。

區內採住商分離規劃，商業、娛樂用地皆位在東北側，目前已有美麗華百樂園、影城，以及家樂福、愛買量販店、典華婚宴大樓等，另外還有維多利亞、薇閣、沐蘭等知名酒店、motel，區域商圈已然成型。

本區主要潛力為交通優勢，區內捷運文湖線（劍南路站、大直站），兩站可達松山機場，五站到忠孝復興站轉乘板南線，未來還規劃有捷運環狀線串連，將成為重點樞紐站。另外快速道路網也很發達，由堤頂大道可連接十八標上中山高、市民大道，也可經環東大道銜接北二高、北宜高，過大直橋則可接建國高架。

上述地理位置的優勢，對於國內外商務人仕、遊客都顯方便，另外除了目前既有的飯店、酒店外，包含宜華(西華)、福華、美福等知名連鎖飯店都在興建中，也有不少企業總部正在規劃、籌備中。

目前區內新建案價格行情都要九十萬／坪以上，若是基地條件更優者（基地夠大、具景觀），價格有機會加倍。近期最新建案「祥德大直」開價更來到一百八十六至兩百三十六萬／坪，行情價約在一百五十萬／坪左右；另外位在國防部後方尚未銷售的「富邦九莊」，因屬稀有別墅產品，單價則上看一百八十萬／坪（總價四億起）。

本區的發展已趨成熟，現有的人潮，加上未來飯店、企業總部陸續完工進駐後，所增加的就業人潮、旅客，潛力相當值得期待；最後提醒購屋者，在本區買屋，要注意商業用地或娛樂用地上的建案，購買前一定要清楚了解自己的需求，以及該產品的使用分區、限定用途，未來才能減少不必要的爭端。

台北市內湖區 五期重劃區 內科與南軟間 擁地理優勢

內湖五期重劃區，號稱台北市最後一塊重劃區，屬大內科計劃內之一部分，範圍是環東大道、行善路及舊宗路所圍成的區域，位處內湖南邊，剛好位在內科與南軟的中心點。

總面積約四十二公頃，都市計畫包含一般住宅區、住商混合區、倉儲專業區、辦公服務區、工商混合區及工商服務展售區；公共設施部分，則有國小、公園用地各一處。本重劃區以中間的六十六米帶狀公園分成兩大區塊，西南側為住宅區和住商混合區，東北側則是工商用地、展覽用地、倉儲用地等，綠帶公園間沒有道路，只能以步行方式穿越，落實住辦分離規劃。

本區的交通機能相當成熟，有中山高、堤頂大道、麥帥一、二橋，環東大道等，南來北往、進入市中心均十分便利，未來再加上捷運環狀線、民生汐止線，區域發展可望再更上一層樓；目前的生活機能需仰賴民權東路一帶，以及舊宗段的量販店聚落，重劃區內雖然有不少已完工的社區大樓，但商家仍零星。

目前區內新建案主要集中在住宅區，且產品以中大坪數規劃為主，指標包含「宏泰HOME」、「遠雄奧斯卡」、「遠雄新都」系列等等，房價約在七十七萬／坪以上，表價開上百萬者比比皆是；在工商混合區部分，最近以「新潤城峰」為代表，行情在六十三萬／坪左右，因規劃有中小坪數產品，銷售反應不差。

本區在九六年推出第一個建案「琉森花園」，當時房價四十四萬／坪，現在房價平均近八十萬／坪，增值幅度相當驚人。近期免稅店完工，住家、商辦大樓如雨後春筍般的冒出，市容已漸見雛型，相信待生活圈或辦公區氛圍成型，行情將有更顯著的成長。

提醒消費者，本區在帶狀公園東北側皆非住宅區，不得作住宅使用，購屋前要先清楚自己需求；另外，住宅區範圍中，則建議往公園、綠帶旁挑選，擁有綠意條件的建案在本區相對更具價值。

新北市 新莊區 開發帶動 房價具想像空間

新莊近兩、三年來，房價從二、三十萬／坪，漲到四、五十萬／坪，幾乎是呈倍數成長，其中主要原因是新興的頭前重劃區及副都心重劃區，陸續推出高品質住宅建案。再者，市長朱立倫積極推動閃耀五星計劃中的『新莊知識產業園區』，就位於此二大重劃區北側，再加上『國際創新園區』、『塭仔圳重劃區』等，皆圍繞在左右，國際化的都市雛型已然成型，這些都將成為新莊蛻變的強大動力。

『新莊知識產業園區』，位置就位於新莊、五股交界，東至化成路、西到五工六路、南臨二省道（中山路）、北有『新北產業園區』（原五股工業區），佔地三十四公頃，預計一○三年十月完成開發，未來將朝向研發、創意類產業發展，將與『新北產業園區』及『副都心重劃區』的行政、娛樂及商業機能結合，形成新莊最具發展遠景的區塊。

另外，預計一一三年完工的『國際創新園區』，計劃建造多棟五十層以上的產業專用大樓；第一期落腳於新莊副都心重劃區內，佔地約三公頃，是以次世代產業研發創新為主軸，預期吸引逾百家國內外旗艦型公司進駐，帶領產業走向國際化。未來的二、三期也將設在北側的『新莊知識產業園區』，讓新北市轉型為外商的區域營運總部、台商的全球營運總部及亞太經貿樞紐。

前述的園區，多是以工商發展為主，鮮少有住宅地目，因此近期的住宅建案，多集中在副都心及頭前重劃區內。其行情價，前者約五十至六十五萬／坪，以面公園、學校或近捷運站行情較佳，但需注意高架道路問題。後者的頭前重劃區，行情約四十至五十多萬／坪，此區有環狀捷運線通過，因此近捷運站者較優，近東北側的工業區房價行情需酌減。

至於塭仔圳重劃區，雖住宅用地比副都心及頭前二大重劃加總還大上數倍，但目前尚在內政部進行審議，實際的開發時期仍未明確，不過可以確定的是，近四百七十公頃的開發案，將是新北市的明日之星。

新莊區內的交通建設相當完整，有台六四線（特一號快速道）、台六五線（特二號快速道）、及機場捷運線、捷運環狀線，還有已通車至輔大站的新莊捷運線，交通條件相當的優越，這些的建設，都是為了將來都市化的先期準備，綜合來看，未來新莊房價還頗具想像空間。

新北市淡水區 淡海新市鎮 一字頭親民價 具未來遠景

目前大台北地區，不要說是一字頭的房價，連二十出頭的房價都相當不易看到，而淡海新市鎮除了擁有一字頭的房價優勢外，還兼具未來性，故在近期平淡的房市中，個案銷售仍十分暢旺，除了自住客外，投資客也佔有不小的比例。

淡海新市鎮（簡稱淡海），位處新北市淡水區的西北端，南側緊鄰著生活機能完整的舊市區，新市鎮的發展由南向北，包含商家、房舍的密度也是由南往北遞減；從四、五年前的新市一路，往北開發至濱海路沿線，街廓市容變化快速，除了住宅大樓不斷興建外，包含新市國小、淡水區辦公大樓，以及家樂福皆已動工，未來區域生活機能可望更為完善。

區域前景除了漸成型的生活圈、新市容外，還有捷運淡水延伸線、淡江大橋、淡水河北側快速道路、芝投公路等；其中捷運延伸線在明年就要動工，其它建設雖然還有部分爭議，但也都陸續進入審查、討論階段；另外區內尚有不少建設，如產業專區、中心商業區、淡海的第二期開發等等，發展前景值得期待。

目前淡水區的房市供給有六成皆位於淡海，其中又以濱海路一段、中山北路附近案子最密集，代表案有「捷運悅境」、「峇里VITA」、「日月星辰」等，行情普遍在十九至二十二萬／坪，若以全新市鎮來講的話，低價建案約十六萬／坪，高檔的產品則可能超過三十萬／坪。

今年年底至明年第一季，還有不少大咖建商將會陸續推案，除了瞄準首購族外，也將針對高端客層推出頂級產品；本區建案眾多，建議購屋者，先往中山北路近濱海路一段的周邊找，此區段除了近捷運外，還有學校、家樂福、區辦公大樓，離舊市區也不遠，兼俱現有生活機能與未來性。

中壢 青埔高鐵特區 航空城核心區 前景可期

今年十月行政院正式成立『行政院推動桃園航空城核心計畫專案小組』，政院表示將投入四千六百三十億元預算，將桃園機場打造成東亞樞紐，據『桃園航空城核心計畫』規劃，是利用核心機場所創造客貨運輸與運籌服務的便捷性與國際連結性，吸引相關產業在其周邊群聚發展，進而形成以機場為中心的多元機能都會區，其中高鐵桃園青埔站週邊被視為沿線最大規模開發計劃。

國泰人壽已取得車站前產業專用區五十年地上權，預計將投資超過兩百億元，年底前完成簽約，目標是打造國際商務城，預計第一期在民國一百零五年底正式營運，將結合華泰大飯店團隊，以及高鐵、機場捷運及鄰近桃園國際機場區位優勢，發展為國際商務城，初期將引進國內首座露天戶外型折扣名品購物城(outlet)，預期可吸引超過兩百多家國際品牌進駐，加上施工中的捷運機場線通車日期不遠，未來區域前景看好。

目前的青埔房市，主要分成大樓和透天兩種產品，大樓產品除了自住客外，也有不少的台商和華僑，主要是看好到桃園國際機場的便利性，成交價依地段不同每坪從十八萬至三十萬不等，近期較指標的有基地位致遠一路的「太子馥」，訴求上市建商品牌及近青埔國小的地段優勢，加上大量媒體，銷售反應平順。另外還有基地位領航北路一段的「世界CBD」，以及基地位致祥一街、致祥三街口的「首富」，和基地為青埔四街、高鐵站前西路口的「佳瑞M+」等，近期成交亦很穩定，據了解客戶中有不少是置產和投資客。

透天產品則受到土地成本飆漲的影響，目前市場上可售的多是高總價的產品，約在兩千萬至四千萬之間，像是基地位致維街的「天青釉」，規劃十五戶的百坪大戶透天住家，總價三千兩百至三千五百萬，訴求戶戶電梯及三車位。

另外看好青埔發展的前景和房市熱度，有不少建商已經磨刀霍霍，準備要大展拳腳，目前知道的除了區域深耕已久的宜誠機構的「擎天計劃」，總戶數達三百多戶外，還有新潤建設、中悅建設、聯上建設等幾家知名的建商都有推案計劃。加上目前線上的銷售個案，看來青埔的房市將持續熱鬧滾滾。對於想在本區投資置產的購屋客來說，最主要的考量就是地段，高鐵站和興建中捷運站周邊都很不錯，未來漲幅可期，惟區段現階段生活機能未臻成型，物資採買較為不便。

桃園 藝文園區 雙捷運線交會 房價領先全桃

桃園市房價最高的藝文園區，位於中正特區中心點，其範圍為桃園市中正路、新埔六街、南平路、大興西路一段所圍成的區塊，佔地達十六公頃。區內除商業用地外，就是藝文展演用地（機關用地），目前興建為地上七層、地下一層的桃園縣展演中心，全棟採用鋼骨為主體結構，建築外觀由鋁合金板材建構而成，結合現代感設計與環保概念之綠建築，已成為桃園的新地標。

該園區內還具備大型戶外展演廣場、小型表演活動廣場、遊憩區、生態保水及植物生態教育區、停車場等複合功能之都市遊憩空間。四周設置蜿蜒之草溝明渠，有助於土地保水及地下水補充，符合綠建築概念多樣化的植栽種類。該園區已成為桃園市民常聚集的都市遊憩區，桃園跨年晚會、桃園燈會及端午節活動明華園皆曾在此舉辦，二○一○年的金馬頒獎典禮也是在此地舉行。

據本刊調查，桃園市近一年以來的平均房價，從約二十萬／坪漲至二十六萬／坪，漲幅達三十％，其中又以豪宅、商辦聚集區的藝文園區房價最高，達四十五萬／坪，也是帶領桃園市房價上漲的主要因素之一。而藝文園區房價飆高的原因，除展演中心帶來的利多外，未來周邊還有捷運綠線(八德─桃園中正路─蘆竹─大園航空城)、捷運橘線(平鎮─內壢─桃園大興西路)通過，且此二條捷運更在藝文園區交會（Ｇ10站與Ｏ14站），是桃園少數具有捷運交會的站區，潛力條件自然優於它區。

藝文園區內的商業用地，已有多家知名連鎖商店進駐，且在地的知名建商中悅機構，兩年前就推出過豪宅及商辦產品，當年行情就跳上三十至三十五萬／坪。目前區內尚有中悅機構的三十八樓建案興建中外，另有昭揚機構、麗寶機構、嘉璟機構、昇捷機構、三洋磁磚皆積極籌備中，預計年底或明年初推出銷售。據了解，當地已有建商私底下進行潛銷，其潛銷的售價行情約在四十萬／坪左右，最高的單價傳聞要價約五十萬／坪，是全桃園最高房價的區塊。

新竹 關埔重劃區 竹科門戶位置 發展潛力看俏

若談到近年的新竹房市，竹科絕對扮演著舉足輕重的角色，竹科的就業人口不僅帶動了大批的購屋需求，其高收入自然帶來強勁的購買力道。而關埔重劃區，就位新竹科學園區門戶的位置，又提供了近年來新竹市缺少的大面積開發建地，推案密集度也高，成為近期新竹市推案最夯的區域。

關埔重劃區位於光復路一段以北、中山高速公路以東、埔頂路與關東路以南的範圍內，過去原為規劃延續新竹科學園區發展之竹二科，西側銜接科技特定區，將擴大新竹科學園區版圖，區內還有公園和學校的規劃，大型量販店COSTCO也已開幕，區域生活機能逐漸成型，另外重劃區鄰近的光復路和慈雲路一帶，商家林立，日常生活所需，皆可滿足。

關埔重劃區又分為關長重劃區和光埔重劃區，關長重劃區開發較早，道路建設和公園都已成型，客層瞄準竹科的高階主管，推案幾乎清一色是中大坪數的大樓產品，每坪成交單價約在二十六萬至三十萬之間。近期個案多表現不差，除了自住客外，也有不少投資置產的客戶。

而開發較晚的光埔重劃區，因有變電所和電塔的問題，加上公共建設不若關長重劃區完善，因此房價比關長重劃區略低，大樓每坪成交單價約在十八萬至二十七萬之間，個案產品規劃也比關長重劃區略小，加上COSTCO量販店也在本區設立，對個案銷售有加分效果。

本區除了優異的地段性外，還有甫通車不久的新竹輕軌系統，在關埔計劃重劃區中也有竹科的設置，因此重劃區除了是竹科的門戶外，另外也是串聯竹北高鐵和新竹市區的中繼站，居交通樞紐的地位。上月台積電老董張忠謀先生被拍到利用輕軌系統往返住家及竹科，可見其交通之便利性，而未來在光埔重劃區也還有商場的設置計劃，遠景可期。雖然近期受國內外經濟局勢不穩等大環境影響因素，關埔重劃區的人氣和買氣也都略有下滑，但長期來看，本區的發展潛力和保值性都是無庸置疑的。

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