政府打炒房 房價漲不動下不來

(筆者為中國文化大學土地資源系兼任助理教授李尚華)
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2020年新冠疫情席捲全球,各國幾乎無一倖免。為因應疫情衝擊,美國祭出無限QE政策,透過大量資金挹注刺激經濟。台灣因防疫得當,在各國經濟哀鴻遍野同時,竟享受資金行情帶來的股房價上漲,更名列亞洲四小龍第一的經濟成長率,台灣或許是全球唯一因疫情而雙好的國家。

不過,因資金行情讓房價上漲超乎預期,投資客蠢動,中央銀行去年12月上旬實施選擇性信用管制(LTV),並促使實價登錄2.0在立法院三讀通過。至此,對原本欣欣向榮、一片喊漲的2021年房地產市場,增添不少變數,亦影響自住客買房意願。

管制房市政策可分為短期及長期,短期政策包括LTV、實價登錄修法及維護不動產交易秩序等;長期政策包含房地產持有稅、移轉稅的改革及長期住宅計畫。過去研究,短期政策對房價影響時間約4-8個月。在2010年時房市長短期管控政策,包括LTV、限縮銀行不動產放款資金、實價登錄、奢侈稅、台北市豪宅稅及囤房稅、房地合一稅及雨遮不登記等措施,總歷經5年,期間房價漲跌交錯,最終在2016年將雙北房價壓制。但與這波房市管制措施相較,此次可說是一次到位,目的就是迅速清理房市投資客。

房地產主要可分為投資需求與自住需求,當投資需求高於消費需求時,將造成房價上漲及銷售率增加,此時消費需求逐漸退出市場,最終純為投資客炒作,造成房市泡沬。台北市及新北市在2007至2011年期間,即是典型的投資客炒作市場,之後實施5年房市管控措施,房價最終趨穩。若以台北市2007至2011年投資需求最大時間,與之後投資客逐漸被自住客取代時期(2016-2019)相較,其房價年化漲幅分為6.1%及1.95%。亦即,只要投資客退出市場,房市漲幅與GDP幾乎無異。

這波房市上漲,包括台北市、桃園市、新竹市、台中市及台南市,價格漲幅最明顯的時間為2020年第2季及第3季,上漲時間極短。而政府即時切斷房價大漲源頭──投資客,並在2個月內管制政策全數到位,可說是快狠準的管制手段。在房價還未全面大漲時,即超前部署管制。縱使資金行情仍未消失,但2021年的房地產市場在沒有炒作源頭下,房價漲不上去也下不來,至多僅是依GDP上漲幅度表現,自住客在今年隨時都能進場購屋!