政府的態度就是打風險不打房 台灣的房價有可能大崩盤嗎?
雖然青安貸款緩解了現金流壓力,但在台灣,不少炒房客也會用無限轉貸來維持現金流。(攝影/鄭國強)
(讀者投書-作者劉少華Wade為關注台灣經濟現況的專職交易者。本文不代表《信媒體》立場)
在全球化的時代,房地產市場已不再只是一國的事務,而是與全球經濟、政策和社會變遷緊密相連。從美國的次貸危機到亞洲的金融風暴,再到近年的新冠疫情與烏俄戰爭,甚至是以巴戰爭;這些事件都對房地產市場產生了深遠的影響。特別是在亞洲,台灣、中國和南韓等國家的房地產市場都面臨著各種挑戰和機遇。
台灣,這個只有2300萬人口的小島,近年來在全球財富報告中的排名卻令人矚目。背後的原因是什麼?是半導體產業的發展,還是深植人心的土地私有觀念?又或者是政府的政策和市場的動態所造成的結果?
隨房價崩盤而來的經濟衰退:歷史回顧
房地產市場,一直被視為國家經濟的重要指標。當房價上升時,它不僅反映了經濟的繁榮,也帶動了相關產業的發展。但當房價劇烈下跌時,其後果往往不僅僅是房地產市場的衰退,更可能引發整體經濟的動盪。
從歷史的角度來看,房價的崩盤與經濟衰退之間的關聯性是不容忽視的。其劇烈下跌往往伴隨著經濟的衰退,如大量失業、金融危機和公司大量倒閉。
美國房地產泡沫(1923 ~ 1926):為目前最早可考證的房價崩盤。美國受益於一戰結果,促進國內的經濟發展。大量的投機行為趕往股、房市,飆漲來到實體經濟無法承受的程度。接著迎來一場颶風,襲擊佛羅里達州,摧毀了 13,000 棟房屋。破產的連鎖反應就此展開。隨著1929年股市的崩盤,迎來經濟大蕭條(Great Depression)。
日本泡沫經濟(1986 ~ 1991):日本為了避免日幣升值,對經濟成長產生負面影響,採取寬鬆貨幣政策。低利率的來臨,助長股、房市的膨脹,而日本央行最終為了抑止泡沫擴大,將基礎利率2.5%上升至6.0% 。市場的迅速降溫,讓地、股價崩盤超過兩位數。1991年至2003年日本GDP僅成長1.14% ,又有失落的十年(失われた10年)之稱。
亞洲金融風暴(1997 ~ 1998):1990年全球投資近一半的資產在亞洲,但因實際生產不如帳面,其中泰國、南韓與印尼影響最重。其他亞洲國家也受到影響,甚至波及至外國的投資者。股市縮水三分之一,各國對美元的匯率跌幅為10% ~ 70% 。因股市下跌,影響房市供過於求,建商的銷售大幅下滑或等待倒閉。
美國次貸危機(2008): 21世紀美國房地產市場持續走高,而信用不佳的人可以申請次級貸款;其中又衍生其他高風險的貸款。當房價開始下跌,產生大量違約,申請人又還不出貸款,最後產生連鎖效應,除了美國資本大幅下降與公司倒閉外,世界各國也進入信用緊縮時期。演變成全球銀行信用危機。因銀行被迫信用緊縮,房地產買氣下滑與房價下跌,使違約率提高,層層效應導致呆帳擴大。
亞洲房地產現況:南韓全租屋與中國爛尾樓
近代的房地產,最有名的事件為南韓的全租屋與中國的爛尾樓。
南韓的全租屋
2020 年文在寅總統任職,推出高壓政策的《租屋三法》來抑制房價,不料房東收回房屋,導致南韓租屋的保證金大幅上升;倒使房價上升,全租屋幾近消失。
韓國的全租屋:為韓國特有的租屋機制。房客給房東一筆押金,該押金為房屋價值的 30% ~ 80% ,使用房屋期間,只需負擔水、電費與管理費,租約到期後就能取回全數押金;而房東透過這筆押金進行低風險投資來套利。
隨著南韓錯誤的政策,使房地產的飆升。此時美聯儲開始加息,韓國央行不得跟隨加息,使全租屋的房東難以低風險套利。無法償還押金給房客的情況下,房東捲款潛逃,房客血本無歸。
但儘管房價飆升,韓國的失業率卻無太大反應。
圖 / 整理自韓國開發研究院、參考自統計廳、KOSIS 國家統計入口網站
15~29歲的學生客群,多半是因為疫情而延後畢業造成的一時飆高。可見截至今年,失業率趨近平穩。
全租屋政策造成的房價下跌,按照歷史應該出現經濟的連動。但從失業率可以推算韓國房價尚未達到高點,只是一時的波動。現在來談談中國的爛尾樓事件。
中國的爛尾樓
隨著新冠肺炎疫情的爆發,中國經濟成長迅速下降。日前中國也宣布暫時停止公布失業率數據。中國正面臨著中等收入陷阱的憂患。
中國預售屋制度:購買預售屋時,必須支付2成至3成的頭期款,並且開始支付房貸。也就是說台灣與中國兩岸的預售屋差別,在於中國交屋前的風險全轉嫁到購屋族手中,而台灣交屋前的責任為建商負擔。
中國銷售額第二大的房地產開發商「恆大集團」,在今年2023的報告中,前兩年損失約為810億美元,在美國申請破產保護。與此同時,同樣也是房地產開發商的「碧桂園」,也傳出債券違約;因付不出到期的債權利息,面臨資金斷鏈。
在中國的房地產進行式中,房價卻未如歷史上那般巨幅的下跌;因中國有綁定戶籍與限購令,並且投機民眾相對較少,而主要是因為有大量高風險建商。除了溫州以外的城市,價格並未大幅度的下降。
雖然中國隱藏部分數據,但我們仍能從「恆大集團」和「碧桂園」的財務危機中,探討中國經濟發展到一定階段,所面臨的「中等收入陷阱」。
中國已落入「中等收入陷阱」
目前中國尚未邁入高收入國家,落入了中等收入陷阱。根據世界銀行(World Bank)分析,人均GDP超過13,205美元,就算高收入國家,而中國在2022年的人均GDP達到12,741美元,按照6%的通膨,在世界銀行的標準下, 2023年可望踏入高收入國家。
中等收入陷阱:國家因某些優勢達到水準,卻缺乏高等附加價值的產業,無法與他國競爭,只能停來在目前的經濟水準。
借鑑歷史上著名落入中等收入陷阱的國家阿根廷,如今GDP也持續在一萬美元附近徘徊,因為低端產業,只能幫助國家進入中等收入的水準。
想要完成產業升級,就必須要高利潤的產業;如日本的汽車、韓國與台灣的半導體。然而全球發達國家人口總計也才7億人,中國有14億人口的數量劣勢還需攻克。
回到房價。台灣在20世紀90年代,也算落入中等收入陷阱的一種。要離開陷阱,就要進行產業改革,改革勢必會贏來大變動,當時造成大部分產業倒閉,同時也是房價崩盤,又逢亞洲金融風暴。
上述所提亞洲的中國與韓國的各種面向,勢必也會對鄰近國家,也就是我國造成影響;但台灣的經濟成長卻沒有太大的變動。
台灣對中國有約35%的出口依賴,中國經濟的變動也會影響著台灣。而台灣房價以及物價近年卻是穩定上升。絲毫沒有產生對近期亞洲國家崩盤的反應,如亞洲金融風暴泰國那般接連影響鄰近國家。
綜觀以上因素,台灣目前尚無較明顯的崩盤指標。借鑑於歷史與近期,所以政府必須在不抑制房價的情況下,使年輕人買得了房。
台灣政府為經濟穩定的購房支援政策
如何幫助年輕人購屋,當然是要降低購屋的門檻。先不論扶植或投資其他產業,來創造就業機會等,來提升國內產值的各種情況,政府就從購屋的政策入手。
「新青年安心成家房貸」就是非常典型的例子,在今年2023年8月1日上路。提高了200萬的貸款金額,貸款期限也增加了10年。
青安貸款投資客幾乎無法使用,因有過硬的審核條件,也就是自身、配偶及小孩不得擁有房屋,才能申請此項房貸。因此,新青安貸款便降低了現金流的問題,使部分一般人民可以用來購屋自住。
然而買房除了現金流問題,最讓人卻步的是頭期款。在日本,頭期款甚至不用繳交,可以直接繳付貸款入住,大幅降低剛出社會年輕人的負擔。而台灣政府遲遲未動這一塊,主要原因是怕銀行的信用曝險上升,可以參照經濟大蕭條前的佛羅里達房價。
頭期款實務面上很好解決,就是讓購屋者以低代價取得頭期款。但眾所皆知,這些首購族只要沒有太大的壓力,會影響到既得利益者的資產,這便是政治面的問題。
基本上,台灣政府的態度非常明顯,就是打風險不打房;也就是「打炒房」。因此,政府不希望銀行放款過多的比例在於房地產,延伸出另外一個目的,希望人民把資金拿去創業或投入股票市場當中。
人民無論是投資公司還是自己,過程中會產生價值,以此降低房市的風險。歷史上,過高的房、股市,沒有實體產業的支撐,勢必會順著爆點,迎來崩盤。
台灣市場共識:低違約率與賣家心理的影響
安聯集團(Allianz)發布的「2023年全球財富報告」,台灣排行世界第五;前四名依序為美國、瑞士、丹麥與新加坡。這份報告中,是指金融資產,沒有包含房地產。
然而在只有2300萬人口的台灣,發達的產業為半導體,並不能很合理的解釋為何排行第五。而華人土地私有財的概念深耕於心,金錢都會流向房地產,為何在沒有計算房屋價值的情況下,還能獲得高排名,值得我們探討。
因此,房地產是否能有產值,除了房地產產生的附加價值,如學區、交通等帶動當地的經濟。「房地產」的主體,便延伸至將房屋變現的方向。
雖然青安貸款緩解了現金流的壓力,但在台灣,不少炒房客也採用了無限轉貸的策略來維持現金流。除此之外,他們還會利用增貸、理財型房貸和二胎房貸等方式,將房產轉化為現金。
如利用二胎房貸的特點,將貸款中的房屋,拿去給其它銀行或民間機構獲得貸款,再次取得二次資金進行房地產投資。
房市與股市便高度聯動。一般來說新建案量縮,也會造成交易量縮,但此時把錢貸出來,投進股票市場。不動產市場與股票市場本質上的區別;將房地產放在那邊時,因為他是有形資產,就算交易量縮還是會有相當的價值,甚至是升值。股市只要沒有成交量,那價格就幾乎不會變動,成交量少的情況下,也難以進行買賣。
再經過2020年新冠疫情與2022年烏俄戰爭的影響,強力的通膨以及政府的打炒房,造成建商推案大縮,但反而助長了房價,因前述的房產交易量萎縮不影響,且在台灣住屋也是硬需求。
台灣的放款非常保守,銀行會調查購屋族的職業,過往的信用歷史,以此來審核,所以違約率非常低。綜觀歷史上大跌都是違約率的爆發,如經濟大蕭條、次貸危機與近期的韓國打房政策。
從賣家心理角度來觀察,大多數台灣房屋賣家不可能賣比原價低,相對低價出售的佔比低。在違約率又低的情況下,房屋便不可能出現大幅度的下跌。唯一下跌的情況,就是按照中短期的炒房客,賣出造成的房價波動。
低違約率以及台灣人寧空置也不想降價租售的個性,無法達到歷史上房價大崩的共通點。也就是連鎖反應實體經濟的金融海嘯,發生大量失業與倒閉的模式。
房價動態:從歷史到當前的政策因應
亞洲的房地產市場,特別是台灣和中國,近年來經歷了多重變革。從歷史的角度看,房價的劇烈下跌往往伴隨著經濟的衰退。中國的「爛尾樓」現象和其中等收入陷阱的問題,與台灣政府為穩定經濟所推出的購房支援政策,都反映了兩岸在房地產市場上的策略和挑戰。
在未來,考慮到都市化、人口結構和政府政策的影響,台灣的房地產市場可能會持續面對供需失衡的問題。但具體的發展趨勢將取決於政府的政策調整和全球經濟環境。
政府如何進一步的加強對房地產的監管:限制外來投資、調整土地供應政策或提供更多的公共住宅等。也可能會有更多的金融和稅收政策來調控市場。
台灣的購房支援政策在短期內可能有助於緩解市場壓力,但長期經濟穩定還需要更全面的策略,如促進經濟多元化、提高生產力和舒緩少子化;這些都是重大挑戰
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