新光一號標售案》三案買家背景曝光 新光天母傑仕堡大樓動向受矚目

新光一號持有的資產之一「新光信義華廈」13日以逾20億元成功標脫。（圖片來源／世邦魏理仕提供）

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「新光一號」連三案標脫，首富之子林顯東出手、與三立董座也有這層關係

已發行18年的「新光一號REITs」正在進行清算及標售，並委託第一太平戴維斯、世邦魏理仕兩大商仲業辦理公開標售事宜，自5月底以來，至今已順利標出三案，首先位於台北市中山北路上的「新光中山大樓」部分辦公樓層，由金地遠實業以72億580萬元得標，溢價率4.67％。

值得注意的是，金地遠實業的公司負責人為林顯東，也是台灣首富長春集團總裁林書鴻的長子，這次林顯東豪氣砸下逾72億元買下商辦，也讓人好奇後續是否將為「自用」。

其次是，位於台南火車站附近的「台南新光三越百貨大樓」，最終由「樂富一號REITs」的受託機構京城商業銀行以約43.75億元得標，研判作為收租所用。

最新一案是，位於台北市信義路二段永康商圈的「新光信義華廈」也釋出部分樓層包含店面、商場、幼兒園及補習班，為地下2樓～地上3樓，標售底價為17.41億元，已於昨（13）日啟動開標，最終由立志開發以逾20億元標下，溢價率逼近15％，以現有租金回推投報率超過2.5％。

根據經濟部商業司的資料顯示，立志開發的公司負責人朱家麒，代表法人志榮建設出任，值得注意的是，志榮建設與立志開發、博德開發的公司所在地不僅皆為同一處，立志開發、博德開發的代表人也皆為朱家麒，進一步追查，博德開發的最大股東為蘇麗投資，其負責人為現任三立董事長張榮華。

位於台北市信義路二段永康商圈的「新光信義華廈」順利出售地下2樓～地上3樓標的，顯示投資人對於零售市場回溫具有期待。（圖片來源／世邦魏理仕提供）

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不再雞犬升天，新光一號REITs標售案測試商用市場風向

隨著新光一號REITs標售案登場，至今已有三案標脫，是否代表著商用不動產的市況有望回溫？

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛分析，從目前已開標的3案來看，「新光中山大樓」具有位置佳、區域物件少優勢，收益率與空置率穩定屬於不錯的產品；而「台南新光三越百貨大樓」、「新光信義華廈」也符合投資機構投報率的基本門檻，有穩定租金收益的表現，因此儘管目前商用不動產市況稍作冷靜，但仍有投資人出手。

第一太平戴維斯資深協理丁玟甄也表示，今年為止的商用不動產市場，若從成交金額來看，確實是呈現量縮、金額也萎縮，原因是大戶壽險業大幅縮手，但若從這次「新光一號REITs」這幾案的脫標情況來看，市場對於第二季的市場看法已有往好的轉變，也許沒有大型案出現，但也有中小型陸續成交、買家也越來越多元，目前市況「有點鴨子划水」，並沒有想像中的悲觀，「第二季看起來也比第一季好一點。」

不過，黃舒衛也說，市場熱的時候是「雞犬升天」，等到市場冷靜下來之後就是「個別表現」，接下來就會看每個個案的資產條件、開發價值等面向進行謹慎保守的評估。

新光天母傑仕堡大樓底價達114.5億元，市場關注，該案是否有機會在平均地權條例上路前開標。（圖片來源／世邦魏理仕提供）

私法人購置住宅信心指標，新光天母傑仕堡有望7月前開標？

但市場也關注新光一號REIT接下來還有3案等著開標，包括本周五即將登場開標、位於台北市建國北路上的「台証金融大樓」1～8樓，總底價23.2億元，以及日前已公告延後開標的「新光國際商業大樓」9～14樓、「新光天母傑仕堡」全棟，底價分別為29.5億元、114.5億元。

其中又以「新光天母傑仕堡」整棟大樓案最受到市場關注，原因在於該案屬於複合型，低樓層為商場，高樓層則是集合住宅，由於平均地權條例上路後，將針對私法人投資買進住宅採許可制，因此市場傳出，該案有機會將在6月最後一周壓軸登場，也就是趁著平均地權條例上路前開標，有機會躲過私法人投資買進住宅採許可制的限制；但對此負責開標作業的世邦魏理仕僅回應，一切由受託機構兆豐銀行公告為主。

對此，負責標售此案的世邦魏理仕資本市場部董事林敬超則表示，若此案是在7月1日後交易的話，可能就會適用《平均地權條例》，但由於新光天母傑仕堡屬於具規模的出租經營，並非一般住宅，確實需要經由內政部許可，「但我們認為內政部拒絕的機率非常低」。反之若是在7月1日法規上路前交易，由於條例不追溯既往，研判不會受到影響。

黃舒衛則分析，新光天母傑仕堡現階段不具有重建活化的效益，主要是屋齡未達重建的條件，因此短期僅有收租效益，但由於該案屬於出租住宅型產品，該案若不能在平均地權條例上路前標售完成，其中，私法人購買住宅若是出租經營使用，必須經過內政部許可，恐怕增添投資人的風險。

再者，由於該案的量體大、金額高，對於潛在投資機構來說，未來在經營管理面可能也需要再投入維護管理成本，對建商業者而言，風險及營運考量下，不見得會有興趣；另外，飯店旅館業目前趨勢走向「輕資產」，幾乎也不可能出手投資；甚至通常住宅投報率也比商用不動產來得低，預料壽險業者也不太可能出手，「以目前的法規跟市場氣氛，確實比較困難（標出）。」

但林敬超認為，台北市近5年來已經沒有出現這麼大量體的基地規模，且區位條件居於精華區，屬於台北市「天母地王」，不僅現階段已有固定收益支撐，長期而言則可以規劃打造指標案，應有機會受到開發商、高淨值投資法人的青睞。

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