新廠辦交易熱絡 產業轉型見端倪

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今年截至11月中旬的上市櫃法人大型交易,雙北市的廠辦交易規模376億元,不僅大幅超過2020年整年的109億元,其中今年屬於整棟交易就有9件,也遠多於去年整年的4件,交易案例裡不乏預售或新完工的廠辦大樓。在這成長數字的背後,似乎出現了幾個趨勢意義。

在供給面上,更多建商開始熱衷興建廠辦,這在幾年前是鮮少看到的,令人好奇的是,以目前住宅市場景氣好狀況下,建商其實大可以只投入住宅產品就好,但為什麼開始有越來越多建商投入廠辦開發? 甚至開發區域還跳脫出以往大家所認知較會有辦公需求的市中心區以外呢?畢竟廠辦買方主要為企業戶,因此建商這樣的策略選擇,顯然有從中看到產業需求及其商機。

從供給面試著探究建商可能想法。第一,從市場規模來看,廠辦市場雖相對於住宅市場小眾許多,但在這小眾需求裡,卻頻頻看到不少企業設置總部的大型交易商機,尤其中大型企業的需求常是直接購置整棟或多樓層,以完銷去化角度來看,這與住宅一戶戶銷售的時間成本不同,或許就是種誘因。

第二,從競爭性來看,市場上廠辦推案量也相對住宅推案量小,因此若能做出一定的建築品質、特色與口碑,是有機會持續推案成交,這對於希望產品多元化的建商是新契機。

從需求面則有另一種解讀。當工業土地開始蓋成立體化廠辦大樓,建築物向上長高,不再只有蓋平面式大廠房,這樣的建築型態轉變,其實反映出產業升級轉型所帶來的使用模式轉變。中美貿易戰、新冠疫情下讓產業重新布局,台灣許多高科技或研發產業已在全球供應鏈具有重要角色、許多傳統產業也跟上數位轉型趨勢浪潮,讓企業對不動產空間需求已不再只是重工業生產的廠房,也開始需要有更多可提供兼具輕加工、高技術、研發設計、總部辦公等多元功能的空間,甚至在生產製造外,也會希望能將部分空間結合品牌展示、客戶服務等功能,藉以打造與提升企業品牌形象。因此新建的廠辦更有助滿足企業對於空間的多元新需求。

長遠來看,這樣的轉變或許有更進一步的意義,產業轉型會帶來就業人口的結構變化,未來進駐廠辦的就業者,將不只有生產加工的人才,也會有更多的高技術研發創新的人才,長期而言,除就業人口增加,活絡區域發展,也可能帶動周遭區域的居住需求、帶來更高消費力等,對於區域發展應有正向價值的。