新聞分析－轉戰商用市場 建商保本新顯學

工商時報【文╱蔡惠芳】 很多建商大老在看這一波房市景氣盤整的時候，私下坦言「看不太懂」，但是「房市不景氣，建商就得比氣長！」這句話，卻人人認同。建築業老大哥太子建設的最新掌門人－統一企業集團董事長羅智先在進入太子董事會之後，就指示過經營團隊，誰的氣比較長，就要以穩健的財務結構，掌握長期穩定的現金流。 所以最近一些居高思危的大型建商，紛紛未雨綢繆，布局商用不動產。潤泰創新董事長簡滄圳所布的局，本業、業外和集團轉投資都有，除中國大潤發、南人壽和生技等轉投資之外，潤泰創新轉投資CITYLINK連鎖商場，已開始擁有長期穩定的收益，目前松山車站、南港車站的CITYLINK所貢獻的收益，占獲利大約只3成；未來6∼7年希望每年貢獻收益能持續攀升，把商用不動產所貢獻的獲利，衝高到5成。 減碼住宅、加碼商用不動產，優勢確實不少，已躍為建築業保本之道的新顯學。首先，近5年辦公室、廠辦的新供給明顯稀少、空置率低，辦公和廠辦相對比住宅好賣。第二，競爭門檻高，開發毛利率比住宅高。第三，如果帶租約再全棟出售，在現金為王的通膨時代，將躍居王道。第四，如果採只租不售，租金報酬率加上不動產增值，將享有雙重收益，進可攻退可守。第五，經營商場，可適度活化、利用閒置的店面資產，也可擴大服務社區住戶。第六，商辦租金投資報酬率遠高於住宅，加上租期較長、租金穩定度佳，相對較受法人青睞，市場投資價值較高。 其實歷經台灣五波的房地產景氣的循環之後，很多存活下來的建商都體認到，現金流管理，才是勝出關鍵；也有愈來愈多的大型建商警覺到，負債比最好不要超過3成，現金占總資產比率最好在5∼15％左右，這才是最健康的財務結構。因此「只租不售」商用不動產，或轉戰辦公和廠辦，比較靠攏永續經營之路。