旅宿業遇疫紛尋轉型之道 吸引投資人逆勢加碼

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(陳昱均/綜合報導)過去2年間,旅館業者歷經陸客自由行限縮、國際旅客市場因邊境管制而凍結、國旅市場出現報復性需求等事件,影響了營運表現劇烈變動,使得旅宿業是否能在未來半年內迎來新一波的報復性消費,依舊充滿著不確定性;不過,疫情卻反倒激發了投資人逆勢加碼的決心,根據CBRE 世邦魏理仕觀察統計,今年第二季商用不動產及土地總成交金額,逾新台幣 918 億元, 創歷史同期第三高紀錄,顯示台灣不動產投資市場交易維持熱絡,即使在疫情升溫後,大部分交易案仍如期進行,僅極少數買方的作業程序稍有延誤,且許多法人投資人對於不動產投資的態度維持積極,其中旅宿業不動產交易市場蠢蠢欲動更是疫情下始料未及的意外發展。

圖/疫情蔓延全球,不少民眾生計與旅宿業者的營運都受到影響。引新聞攝

世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶表示:「疫情前以國際旅客為主的旅館市場,例如台北市及桃園市,2020年住房率僅剩不到2019年的一 半,而以國旅為主要客層的旅館,如位於宜蘭縣、花蓮縣等縣市,去年住房率大致可維持或超越疫 情前水準;然而今年在第二波疫情未起之前,第一季觀光旅館業表現在農曆春節帶動旅遊需求之下, 位於宜蘭及南投的觀光旅館每房平均收入(RevPAR)大幅成長,分別高出2019年同期水準23%及 24%。」

即便當前已經微解封,不過旅宿業面臨的營運挑戰仍未完全解決,對此李嘉玶進一步分析:「各類型旅館業者紛紛尋求逆境生存之道,部分業者轉做防疫旅館,亦有部分轉型為遠距工作者提供獨立辦公室,更有業者趁機進行資產活化,申請危老重建。以台北市為例, 自2019年至今年5月底,獲得核准的旅館危老案已達10件,包括基地規模達1,450坪的國賓大飯 店。」

此外,世邦魏理仕觀察旅宿業不動產交易市場,過去一年半間買賣成交金額累計逾 411 億元,為歷
來不動產投資市場少見的現象,其中除了富邦人壽斥資新台幣 268 億元買下台北王朝大酒店外,本土
建商總計投資新台幣約 125 億元,而當中有過半金額為興富發集團所貢獻,其於今年上半年投資新
台幣近65.5 億元購買台中及高雄的旅館類不動產;世邦魏理仕台灣估價及諮詢部主管施甫學表示:
「過去一年半內成交的 18 件交易案中,高達 12 件為汽車旅館交易,顯示過去位於新興重劃區的汽車旅館,因其所在區位佳、產權單純、拆除成本低等優勢,已成為不少開發商的關注焦點。」

表/近兩年前十大旅宿業不動產交易。世邦魏理仕研究部彙整提供

短期旅宿業不動產交易活動的態勢,世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶提出進一步預測,台北精華區旅館方面,部分小型旅館業主可能有意出售資產,然而潛在投資人則多期望以低價入手,預期未來數月內成交案例有限。部分中大型旅館業者可能考慮暫時歇業,或於租約到期時順勢終止營業,其中若是符合重建資格的旅館,部分房東可能尋求與開發商合作的機會;成熟重劃區旅館方面,位於主要城市內成熟重劃區、基地達一定規模的汽車旅館及中小型商旅,其土地開發價值與潛力將備受投資人青睞,且部分建商將願意以高於市場行情的價格購買此類型土地;最後渡假型旅館方面,位於國旅熱門地點的渡假型旅館,將能吸引有意購買收益型不動產的潛在投資人,惟此類旅館可望於疫情趨緩後快速復甦,房東惜售心態濃厚,預料買賣雙方對於成交價的預期落差大,將影響短期內成交機會。

表/近期全台旅宿業不動產交易之分布。世邦魏理仕研究部彙整提供

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