【買房財之道】日圓貼地走！置產要快？他400萬札幌買透天 赴日「五大關鍵」先看再去

【文/陳宥里】國際政經動蕩，日本政府持續採取寬鬆貨幣政策，日圓狂貶，加上台灣地緣政治風險升高，資產避險需求大增，赴日購屋詢問度爆棚。日本房市專家表示，先釐清購屋動機，如果是投資，因近期當地房市熱，市中心租金報酬率降至約4%左右，其中1LDK~2LDK（1房2廳及2房2廳）產品為市場主流，可優先挑選該類型物件。

從事美髮沙龍行業的老闆Ray，因喜愛滑雪而在2021年選擇在日本北海道札幌市南區以台幣400多萬元購入一棟透天房屋，為日後度假、退休做準備，提到近期日圓大貶，Ray笑著說「晚一點買搞不好可以多省幾十萬，但後來我查詢當地幾乎沒有物件釋出，為了自住嘛！就是一個時機…。」

日圓貶 購屋長線釣大魚

日圓狂貶、赴日購屋成本相對變便宜，信義房屋日本事業部經理柳政億提醒「如果只是為了賺匯率而買日本不動產，不如直接買匯賺價差，更方便快速」，匯率跟不動產投資關係是很低的，除了購屋成本，他認為想清楚購屋的初衷很重要，有助於後續挑選物件、地點。

柳政億分析，現在選擇進場的客戶多是追求長期投資、資產配置，近期更有遇到客戶是因地緣政治風險而考量配置日本房地產的，主要就是看上當地房產保值及安全性，想變現也比較容易。近期當地房市熱絡、價格上漲，導致市中心租金報酬率由疫情前6~7%降至約4%左右，而目前租屋市場比較熱門的產品是1LDK~2LDK（1房2廳及2房2廳），地點首選市中心、屋齡不要太舊。

貸款難 台資分行利率2.2%起

預算的部分，東京5000萬～1億日圓、大阪3500萬～6500萬日圓是比較好找的。柳政億提醒，赴日買房貸款的部分，須選擇台灣在日本有設分行的銀行申請，一般申請貸款5～7成，視區域、地點、產品、總價而定，房貸利率多在2.2～2.6%，屋齡超過25年以上的房屋，銀行承作貸款意願普遍不高。

日本不鼓勵短期買賣房產，針對房屋交易所得與臺灣有類似同樣的規範，柳政億說明，外國人5個年度內需課徵30%的賣屋所得，滿5個年度者課徵15%的賣屋所得，再加上每年固定的稅金、管理費，仍建議長期持有，獲利會比較好。

疫情期間沒出國，Ray因為在家看Youtuber介紹北海道房產影片，找上Youtuber兼房仲利滾買房。Ray提到，一開始都沒有碰到面就要委託買房，當然會緊張，但是透過持續在每個環節都與對方溝通、多份文件證明及頻道影片等，可以發現這位仲介深耕當地蠻久的，讓他放心不少。

柳政億建議，赴日購屋選擇仲介要秉持挑選陪你到永久的人，因為房屋從整修、出租、維護等大小事，屋主不在當地，一定需要一個可靠的人去幫忙處理。Ray也認同挑選仲介一定要考量後續服務，最好搭配房屋保險，「像我買的房子因為積雪太厚，導致漏水破壞了裝潢，但還好利滾及房屋保險幫忙支付費用、處理裝修事宜，讓我省事不少。」