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日本房市異於台灣 投資停看聽

(中央社記者韋樞台北11日電)台灣房市不振,日本房市卻熱烘烘,不少相對富有的台灣人前進日本房市。深耕日本的房仲業者提醒,日本房屋市場型態與台灣迥異,須注意事項不少,表面亮麗的投報率藏著隱憂。

歐債前景未明,全球經濟震盪,高端客戶需要投資管道,在台灣與大陸房市都受政府抑制情況下,高收益的日本房產被認為是最佳資金去處。

信義房屋旗下日本信義社長林彥宏指出,日本經歷泡沫經濟,十多年房價起伏不大,造成民眾房屋自有率不高,再加上日本311大地震海嘯之後,許多東北地區民眾移居東京都附近,人口集中推升房屋出租率。

林彥宏表示,日本信義在東京開業兩年發現,這 2年台灣買主從最早的試水溫,先買小型便宜物件,到現在物件數和每戶總價都拉高不少。

他舉例,2011年日本信義全年成交123件,平均單件成交金額日幣4062萬元(新台幣1549萬元),但今年上半年已經成交79件,平均單件成交金額達日幣5587萬元(新台幣2132萬元),顯然國人對日本房市頗感興趣。

不過,畢竟日本房市交易制度和房市型態與台灣迥異,有些買家被8%、甚至10%的亮麗投報率迷惑,忽略背後隱藏的投資考量盲點。

日本信義專案經理李芊億表示,部份客戶從網路、媒體、購屋說明會等管道,得知日本東京都某區某個附有租客的住宅準備出售,投報率高達10%,一時之間大為心動。

李芊億指出,此時買家應該注意房屋所在地是否在太遠的郊區、屋齡有無超過25年、面積是否太小等隱藏性風險。因為屋齡逾25年,殘存價值不高,銀行通常不予貸款;萬一租客中途退租或約滿換屋,因為距離都心太遠,再招租會有困難,房屋空置積壓資金。

李芊億提醒,現有租客在屋內,買主無法入內看屋,難以得知屋況,未來若購入整修,難免遭遇當地租售管理公司欺生報高價,反讓買家陷入種種瑣碎難解的困窘。

另有台灣客戶喜歡買捷運站附近的店面,李芊億說,即使屋齡逾25年,但銀行會另外考量地點佳、便利性和招租容易而給予貸款,甚或有台灣人乾脆以現金購入,毫無資金壓力。

日本信義專案經理鄭泓儒也說,到日本買房最好慎選有良好售後服務的品牌仲介商,例如有代租服務者可以省卻找租客的麻煩;或是與品牌仲介商合作的租售管理公司提出合理修繕報價,可以化解大部份隱憂。

新東京不動產董事長徐博文說,台灣人到日本買房必須先在台灣的日本交流協會遞件申請個人認證,若有需要向銀行(台資銀行在東京支店)貸款者要先備好財力證明(近3年所得稅申報單),自備款約3成,可貸款約5成到7成。

徐博文強調,國人赴日本買房最好是選擇好地點買新屋,一方面貸款快速,一方面投報率不差,而且新屋有物業管理業者協助包租,省卻找租客的困擾;不過投資人必須注意每個月繳的管理費內一半為大樓修繕金,若有代租服務,扣除服務費,買方實拿的租金約82%;日本房地產的稅法計算,買進的房屋在五年內出售,和五年後出售的課稅額度不一,也值得買家多留意。1010811

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