有殼一族的煩惱……五月天怎樣報稅才划算?

徐珍翔

不少民眾到了五月報稅季就一個頭兩個大,而且常常是越有錢越煩惱。照片為示意圖。(圖片來源/信傳媒編輯部)

報稅五月天讓不少人煩心,尤其有殼一族更是一個頭兩個大。有稅務專家就提醒,凡在2018年售屋者,切記先確認本身售屋所得適用「房地合一」舊制或新制,「假設在2016年1月1日以前取得,並且持有兩年以上,就適用舊制,納入5月綜合所得稅申報繳稅,……如果屬於房地合一稅新制又不一樣,必須在所有權移轉登記次日起三十天內申報,而不是5月。」

針對五月綜合所得稅的各類申報項目,永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示,與不動產購售屋相關大致可以分為「售屋」與「購屋」二大類,前者須計算財產交易所得、財產交易損失、重購自用住宅扣抵稅額;後者則包含自用住宅購屋借款利息扣除額,以及重購自用住宅扣抵稅額。

售屋族用「財產交易損失舉證」法節稅

「售屋族不妨採用『財產交易損失舉證』節稅法,」陳俊宏指出,民眾若在2018年售屋,2019年5月報稅時將優先採「核實認定」方式申報,也就是以出售房屋的實際價格減去取得成本及移轉費用,在能夠提供相關證明文件的情況下,可選擇按實際發生的價額申報。

「所謂『取得成本』是指取得房屋的價金,還有購入房屋達可使用狀態前一切必要費用,包括契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費等等,『移轉費用』則包括仲介費、廣告費、清潔費及搬運費這些,……也就是說,屋主當初購屋時,付出的相關稅費、仲介費和代書費,以及購屋後的裝修費用,加上購屋前付出的利息等等,如果能夠提供相關證明文件,都可以扣抵。」他補充。

至於無法舉證當初買價的房屋,陳俊宏說,如果出售的房屋屬於豪宅(台北市售價7千萬元以上、新北市6千萬元以上、雙北以外縣市4千萬元以上),將依實際銷售價格的15%作為民眾售屋所得,然後以土地公告現值與房屋評定標準價格分配課稅。

「以台北市售價 1億元的豪宅為例,如果民眾提不出買進成本,國稅局將按房地比例(一般是房3地7)認列房屋收入為3千萬元,再依房屋收入15%,也就是450萬元作為出售房屋的所得額,再併入他個人其他所得項目,按5%至40%稅率繳交綜所稅。」他補充。

如果無法舉證當初買價,又不屬於豪宅的房屋,陳俊宏表示,民眾可以選擇用「標準稅率」的方式申報,「以台北市而言,一般住宅課稅比例為41%,如果依『臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點』被認定是高級住宅的,課稅比例則提高到46%。……比方說,去年出售的房屋位於台北市,但無法提供取得成本及移轉費用證明文件,如果不是高級住宅的,假設房屋評定現值為100萬元,在申報所得時就需填寫財產交易所得為41萬元。」

購屋族用「自用住宅購屋借款利息扣除額」法節稅

「購屋族就用『自用住宅購屋借款利息扣除額』節稅法,」陳俊宏指出,在資金運用的槓桿原則下,多數民眾都有貸款需求,而購買自用住宅向金融機構辦理借款者,借款利息可以列舉扣除,「要注意的是,一定要記得向金融機構申辦『購屋借款的當年度繳納利息單據正本』才能認列扣除,……還有,私人借貸是無法列報扣除的。」

「每年扣除額上限是30萬元,但每一申報戶以一屋為限,而且房屋必須是納稅義務人、配偶或受扶養親屬所有,並以當年實際支付的利息支出,減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額,才能申報扣除。……舉例來說,小明去年支出的購屋貸款利息共50萬元,在銀行的利息收入有10萬元,他在申報購屋借款利息時,必須以50萬減去10萬,得到的餘額40萬元去申報,但因為這餘額超過30萬元的上限,所以最後的扣除額只能申報30萬元。」他補充。

換屋族用「重購自用住宅扣抵稅額」法節稅

被問到2018年曾經以小換大,或者以大換小、以舊換新的換屋族如何節稅,陳俊宏說,當民眾同時有購屋及售屋行為時,若購買的房屋價值大於出售房屋,就有機會依法申請從綜合所得稅額當中扣抵或退還,「這也就是所謂的『重購自用住宅扣抵稅額』。」

「重購自用住宅扣抵稅額一項,由於涉及買、賣不同角度的交易程序,常常在報稅時,都是民眾感到最吃力的申報項目,……」他建議,民眾只要把握五大原則,就可以正確檢視自己是否符合申報條件,「首先,不論買進或賣出的兩間房屋都要符合『自用住宅』條件,也就是納稅義務人本人,或者配偶、申報受扶養直系親屬在出售或重購的房屋辦理戶籍登記,並且在出售前一年內沒有出租或供營業使用的狀況。」

「其次是購屋的價格必須高於出售房屋的價格。第三點,兩間房屋產權登記的時間必須在二年以內,先購後售也適用。第四點,兩間房屋登記名義人為本人或配偶都可以適用,不限於同一人。第五點,出售自用住宅房屋已經繳納該財產交易所得部分的綜合所得稅。」他說。

最後,陳俊宏提醒,自從房地合一稅上路後,民眾要申請重購退稅前,不妨先確認本身適用新制或舊制,「如果適用舊制,小屋換大屋可全額退稅,但大屋換小屋則不能退稅。新制的話,除了小屋換大屋可全額退稅,大屋換小屋也可以按買賣價格的比例退稅。……另外,重購後的5年內,不可以改作其他用途或再行移轉,否則必須追繳原扣抵或退還稅額。」

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