有錢就是任性?一次拿五億現金買房不眨眼

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新冠疫情衝擊下,讓貧富懸殊更嚴峻,甚至形成兩極台灣:租屋族VS豪宅客。富豪們錢多到滿出來無處放,只好去買房。檢視2021年台北市的指標豪宅,竟然有28筆均以現金交易,單筆最高總價5億7000萬元,最低也要1億800萬元。一般民眾面對砸數億現金置產的族群,也只能感歎:有錢就是任性!

追溯人類的歷史,每次發生瘟疫或經濟危機時,均會拉大貧富差距。這一次,百年來最棘手的新冠疫情更是如此,在資金潮的推動下,不僅富者愈富,還造就出許多新的隱形富豪。

這兩年,許多金融機構都遇到高資產客戶。尤其是中美貿易戰後,不少台商索性結束大陸的事業,將資金匯回台灣,少說都有幾個億、10個億台幣以上。就有業者賣掉加工廠,進帳就是400億台幣。這些人錢多到沒地方放,只能投資股市、房地產。

不只從海外匯回來的大量資金,2021年也有不少民眾賺到錢,有人靠進出一檔股票,買了一輛進口跑車;年輕人玩個美股也能繳清幾十萬的學貸。這僅是一般民眾,更不要說高資產客戶了。他們用錢滾錢,愈滾愈多。

這也是為何一年多來,中央頻頻打炒房,房市依舊強強滾的原因之一。從台北、桃園一路燒到新竹、台中、台南跟高雄。不僅一般住宅買氣暢望,連豪宅市場也注入新的活水。

台北豪宅迎來新的換屋需求,造成交易熱絡

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析,這兩年台股表現亮眼,股價推升後,資產膨脹速度太快,造就許多高資產族群,不管是大股東或專業經理人,加上原本就滿手現金的群族,帶來一波新的豪宅換屋需求。

「你想想看,舊的豪宅都幾十年了,可能會漏水,大廳也不夠氣派,很多設施、耐震係數根本無法跟新豪宅比,有錢人也想住更好的房子啊,所以不只一般住宅有換屋的剛性需求,豪宅也有剛性需求,」曾敬德說。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡附和說,金字塔頂端確實出現新需求,尤其二代、三代接班後,更喜歡物業管理嚴格、隱密性高的商品,住起來更安心。這幾年只要有同一樓層兩戶一起賣的商品,很快成交,甚至打通成一戶。多數買方都是自然人,即便是投資公司也是家族企業購入,用公司名義置產,很多費用可以公帳報銷。

富豪們資金多到無處去,加上剛性的換屋需求,支撐台北的豪宅市場,但為何房貸利率如此低,有錢人不想貸款槓桿投資,而是用現金買房呢?

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨分析指出,除現金充裕之外,採取付現的另一個原因是,現在嚴格執行「洗錢防制法」,高資產客戶已經在估價師或代銷業者那端回填資料,到了銀行貸款,又要被問東問西,加上央行選擇性信用管制等問題,許多客人嫌麻煩,乾脆付現金比較快,反正日後如有資金需求再借出即可。

《遠見》訪問專門服務豪宅客戶的房仲業者,他們都說,「高資產族群這輩子的錢都花不完了,與其計較那一點點利息錢,不如專注本業經營,這波疫情也讓富豪們留在台灣的時間變多,重新思考資產配置的問題,沒事就看看房子,順勢推升豪宅交易的熱度」。

豪宅單價落差大,從每坪299萬到101萬元

大家房屋彙整2021年11個指標豪宅的成交狀況,發現就有28筆是現金交易,以總價在三億左右的居多,最高是2018年落成、位於台北信義路五段的「琢白」建案,去年2月成交一戶25樓的房屋,金額達5億7000萬元,每坪單價為215.2萬元。

但,平均最高單價卻是去年6月成交的元利信義聯勤,每坪為299.03萬;而平均單價最低的是位於中山北路二段173~179號的「中山富御」,每坪101.8萬元。

為何台北市的豪宅落差這麼大?

2021年指標豪宅的成交狀況,最高是2018年落成、位於台北信義路五段的「琢白」建案。圖片來源/55Timeless琢白FB
2021年指標豪宅的成交狀況,最高是2018年落成、位於台北信義路五段的「琢白」建案。圖片來源/55Timeless琢白FB

郎美囡指出,2012年至2014年,台北推出很多豪宅建案,每戶都是上億起跳,有一些不在信義路、仁愛路一帶的傳統豪宅主力地段,例如大直、中山北路也推出新建案。當政府宣布將於2016年實施「房地合一」1.0時,由於大家不太理解房地合一的政策,導致從2015至2017年,全國豪宅交易熄火,中山北路一帶,甚至出現認賠殺出的豪宅賣盤。

直到2018年中美貿易戰後,豪宅又有新建案落成、市場也逐漸回溫,主因還是台商回流,啟動新一波豪宅交易熱潮,去年甚至出現每坪近300萬的實價登錄,再度引發外界關注。

其實,業內都知道豪宅市場有一條「彭淮南」防線,就是每坪單價300萬,只要市場有觸及300萬的成交案時,都會引來媒體報導與業界討論。

連央行總裁的年薪都買不起台北一坪的豪宅

為何會有彭淮南的豪宅防線?原來在2012年5月9日時,由於豪宅價格屢創新高,時任央行總裁的彭淮南主動拜會立委表示,「自己的年薪也買不起一坪豪宅」,並透露對房價的管制「一點也沒有放鬆」。

央行總裁敘薪是比照部會首長,年薪約在250至270萬元間。媒體推估,彭淮南會說出「年薪買不起一坪豪宅」的話,應是針對當時位於信義路上,正對大安森林公園的「勤美璞真」新建案,當時傳出每坪304萬元的成交價。

從此300萬被業界喻為「彭淮南防線」。根據2012年5月9月日與會的立委轉述,彭淮南認為,豪宅是帶動國內房價飆漲的火車頭,對於豪宅價格再度傳出天價,除「微服出巡」實地訪查成交情況,也規畫針對豪宅,祭出相關的管制措施,由於影響層面太廣,特地找立委們交換意見。

前央行總裁彭淮南年薪約在250至270萬元間,因此300萬被業界喻為「彭淮南防線」。蘇義傑攝
前央行總裁彭淮南年薪約在250至270萬元間,因此300萬被業界喻為「彭淮南防線」。蘇義傑攝

據悉,在彭總裁的關切下,「勤美璞真」單價304萬僅是開價,最終沒有成交。

一位業者私下表示,如果不是2012年有這一條「隱形」的彭淮南防線,豪宅單價早就破300萬大關了。去年單價最高的一次實價登錄,就是6月成交的元利信義聯勤,每坪單價來到299.03萬元。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨提醒,受惠貨幣寬鬆及低利環境影響,目前豪宅市場仍有買盤,儘管央行拉高貸款限制,優質豪宅依舊吸引資金追逐,不過對於高端客戶來說,「真豪宅」才有價值,過去推出「只有豪宅價,沒有豪宅規格」的假豪宅,想要價量放大,並不容易。

只要資金熱潮不退,股市、房市依舊熱絡,豪宅仍有特定買盤支撐,台灣也因此形成兩極世界:租屋族VS豪宅客。或許貧窮限制了想像,一般民眾永遠無法理解為何台灣有這麼多富豪,可以一口氣拿出數億現金置產,眉頭都不皺一下。

雖然這一波房市上漲是全球性資金潮所造成,非僅個別國家、地區的問題。但,高房價確實是台灣民眾心中最大的痛,也是執政者最難解的習題。

資料來源:實價登錄、住商機構企畫研究室整理。註:2021年台北知名豪宅現金交易一覽表。製圖/翁湘惟
資料來源:實價登錄、住商機構企畫研究室整理。註:2021年台北知名豪宅現金交易一覽表。製圖/翁湘惟

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