本報特約--產業追蹤/陸50城住宅成交面積連跌三月

上海易居房地產研究院6日發佈《6月住宅成交報告》。該報告顯示，6月份50城新建商品住宅成交面積環比減少5%。從環比資料看，目前已經出現了連續3個月的環比下跌，其中廊坊成交領跌大陸全國。三類城市分化明顯，一線城市降溫最明顯。 易居研究院研究員賴勤表示：大陸目前50城新建商品住宅成交面積已經出現了連續3個月的環比下跌。這說明自3月份各地政策密集收緊以後，政策效果不斷得到體現，部分城市投資投機需求得到有效地抑制。另外，同比資料的下跌也印證了市場繼續降溫的判斷。由於現在的調控政策和金融環境偏緊，預計7月份市場交易繼續趨弱。 報告主要有以下幾部分組成： 1、6月成交繼續下滑。6月份，易居研究院監測的50個典型城市新建商品住宅成交面積為2411萬平方米，環比減少5%，同比減少19%。從環比資料看，目前已經出現了連續3個月的環比下跌。這也說明自3月份各地政策密集收緊以後，政策效果不斷得到體現，部分城市投資投機需求得到有效地抑制。另外，同比資料的下跌也印證了市場繼續降溫的判斷。 今年上半年50個典型城市新建商品住宅成交面積為14700萬平方米，環比去年下半年增幅為-19%，同比去年上半年增幅為-13%，去年上半年和下半年50城新建商品住宅成交面積分別為16833萬平方米和18153萬平方米。 2、11城樓市交易跑贏大市。對6月份全國50個重點城市新建商品住宅成交面積的環比增幅進行排序。從排行中可以看出，增幅較大的5個城市分別為岳陽、佛山、杭州、蘇州和東莞。對於杭州來說，預售證集中發放，推盤量較大。而對於東莞來說，環比增幅較大和5月份整體成交很低迷有關。 從環比跌幅資料看，包括廊坊、常德、蚌埠、牡丹江和北海等城市有明顯下跌。對於蚌埠來說，樓市在4月和5月量價齊升的勢頭迅猛無比，瘋狂之後在6月份略顯疲態也很正常。而對於廊坊來說，嚴厲的政策管控下市場交易自然容易下滑。 對2017年上半年50個典型城市新建商品住宅成交面積環比增幅進行排序。從排行中可以看出，增幅較大的5個城市分別為三亞、北海、蚌埠、威海和九江。跌幅較大的5個城市為北京、張家口、上海、無錫和佛山，對於北京和上海來說，樓市調控政策很嚴，使得樓市明顯降溫。 對6月份全國50個重點城市新建商品住宅成交面積的同比增幅進行排序。從排行中可以看出，同比增幅較大的5個城市為三亞、威海、北海、莆田和九江。對於三亞來說，同比增幅較大和去年同期的成交規模較小有關。而對於威海、北海、莆田和九江來說，購房政策相對寬鬆，市場交易總體較高。 從同比跌幅的資料看，同比跌幅最大的5個城市為嘉興、福州、廊坊、張家口和無錫。這幾個城市購房政策總體是較緊的，嚴厲的政策管控下住宅成交量容易下滑。 對2017年上半年50個典型城市新建商品住宅成交面積同比增幅進行排序。從排行中可以看出，同比增幅較大的5個城市為三亞、北海、焦作、滁州和宜昌。跌幅較大的5個城市為無錫、南京、東莞、深圳和上海，這幾個城市都是一線城市及其周邊城市，由於出臺了嚴厲的調控政策，因此成交量下滑很多。 我們根據散點圖對此類城市的市場交易進行象限劃分。基於50個城市6月份環比和同比增幅（-5%、-19%），劃分為四個不同的象限。不同的象限對應了不同的市場交易熱度和市場特徵。 第一象限：環比增幅>-5%，同比增幅>-19%。共11個城市，分別為深圳、長春、蘇州、杭州、寧波、滁州、安慶、襄陽、岳陽、九江和佛山。此類城市中，部分購房環境相對寬鬆，外溢需求規模相對較大。市場交易最為活躍，屬於跑贏大市的類型。 第二象限：環比增幅<-5%，同比增幅>-19%。共18個城市，分別為重慶、昆明、海口、蘭州、牡丹江、威海、徐州、揚州、溫州、蕪湖、蚌埠、焦作、宜昌、常德、莆田、北海、三亞和寶雞。此類城市中，部分受到近期政策調控的影響，市場交易略有下滑。但同比資料又說明相比去年水準並沒有明顯降溫。 第三象限：環比增幅<-5%，同比增幅<-19%。共10個城市，分別為北京、青島、南昌、南寧、呼和浩特、張家口、廊坊、鎮江、嘉興和惠州。此類城市中，部分城市過去市場交易相對高，有一定的透支現象，當前市場環比和同比值都偏小，屬於受本輪調控影響較大的城市。 第四象限：環比增幅>-5%，同比增幅<-19%。共11個城市，分別為上海、廣州、濟南、南京、福州、武漢、無錫、贛州、東莞、韶關和柳州。此類城市購房政策總體偏緊，成交量已下降，若維持目前政策，成交量還會繼續下降。 3、三類城市總體平穩。6月份，4個一線城市新建商品住宅成交面積為215萬平方米，環比增加1%，同比減少39%。從環比資料來看，一線城市總體上比較平穩。但從同比資料來看，一線城市總體上呈現了降溫態勢。後續這些城市需要積極增加供應，尤其是要督促符合預售條件的專案積極入市。 具體城市看，北上廣深4個城市環比增幅分別為-6%、-1%、2%和21%，同比增幅分別為-48%、-44%、-37%和-10%。對比這四個城市資料，北京、上海和廣州這三個城市住宅成交量較為平穩，這也體現了前期政策調控的有效性。對於深圳市場來說，環比有較大增長，目前已經出現了連續3個月的環比正增長。 6月份，16個二線城市新建商品住宅成交面積為1287萬平方米，環比減少3%，同比減少18%。無論是從環比資料還是同比資料看，此類城市呈現了積極降溫的態勢。部分城市隨著認房又認貸等政策效力的釋放，預計市場會有進一步降溫的可能。 16個二線城市中，有8個城市出現了環比下跌態勢，7個城市則有上升的態勢，1個城市環比持平。從環比跌幅來看，呼和浩特、重慶和青島相對跌幅大，跌幅分別為38%、26%和15%。而類似蘇州、杭州等城市成交環比增幅較大，此類城市和上個月的成交量偏小有關。 6月份，30個三線城市新建商品住宅成交面積為909萬平方米，環比減少9%，同比減少14%。此前三線城市樓市異常火爆，隨著市場需求的提前釋放，目前交易量出現環比小跌也是符合預期的。 30個三線城市中，有20個城市成交面積出現環比下跌態勢，而其他10個城市則有所上升。從排行中可以看出，環比跌幅排名前5位的城市分別為廊坊（64%）、常德（56%）、蚌埠（49%）、牡丹江（44%）和北海（43%）。此類排名中部分城市政策管控較嚴，市場交易容易下滑。而從環比增幅排行看，排名前5位的城市分別為岳陽（118%）、佛山（95%）、東莞（30%）、安慶（16%）和襄陽（14%）。類似城市市場交易活躍，和購房政策總體寬鬆等因素是有關的。 廊坊自從經歷了2016年12月的瘋狂之後，新建商品住宅成交面積大幅回落，今年6月份更是跌至10.23萬平方米，創下了近一年的新低。這和6月初廊坊進一步收緊樓市調控政策不無關係，這直接導致了市場大幅降溫，不但成交量大幅下降，房價也應聲下跌。作為環京最主要的區域，廊坊市場的迅速降溫代表著整個環京區域的成交走弱。 從今年上半年三類城市新建商品住宅成交面積環比增幅和同比增幅來看，三類城市分化明顯。今年上半年一線城市環比去年下半年增幅和同比去年上半年增幅分別為-38%和-35%，二線城市的環比增幅和同比增幅分別為-22%和-17%，三線城市的環比增幅和同比增幅分別為-9和2%。不論從環比資料還是同比資料來看，一線城市降溫最明顯，二線城市次之。 4、7月份市場交易繼續趨弱。 6月份市場呈現小幅降溫，體現了之前出臺的樓市調控政策的有效性。當前各熱點城市政策環境較緊，包括預售證發放、預售價格管控、購房資格審查、房貸政策收緊等內容，都會對市場交易形成各類影響。市場交易的下滑，也充分說明了投資投機需求得到了很好的抑制。另外，高溫天氣對成交量也是會有影響的，夏天歷來是樓市的傳統淡季。 由於當前市場交易量總體上處於歷史偏低的水準，所以未來大跌的可能性很小，但由於現在的調控政策和金融環境偏緊，預計7月份市場交易繼續趨弱。 【中央網路報】