東京海景第一排看房去！台灣房仲沒告訴你的防災撇步有哪些？

看著網紅Joeman到東京開箱買房的爆紅影片時，從沒想過我們有一天也會去東京看房。

當時媒體紛紛討論Joeman買下的透天厝，其實位在土壤液化嚴重區域，地震倒塌風險很大。我們不禁好奇，在日本這個長期飽受地震、颱風及豪雨影響的「天災大國」買房，有什麼要注意的事？

買房前先看災害風險！ 業者有義務告知客戶「最糟情況」

穿越豪華公設、飯店式管理的櫃台，搭乘電梯到高樓層，信義日本的營業部係長郭采盈帶我們來到東京晴海的「高塔式建築」。這棟超過20層樓高的「海景第一排」，共規劃1000戶住宅，落地窗外是大片綿延的藍色灣岸和整齊重劃區。

別人看房問的是增值空間，我們則問買房的災害風險。郭采盈說，俗稱「東京臨海副都心」的晴海、豐洲、台場，是許多外國人的熱門置產標的。不過，這塊區域其實是填海造陸地，土壤液化程度大幅高出其他地區，地震時建物倒塌風險較大。他拿出地圖一指，這裡大片土地都顯示為液化嚴重的紫色。

我們好奇房仲們平時帶看是不是也像這樣介紹災害風險？「法律上雖然沒有強制，但我們一定會告知。」郭采盈說，即便知道許多看房客會因此收手，也必須說出房子的「最糟可能情況」，除了他們主動揭露的土壤液化，還包括強制揭露的淹水高度、是否位於海嘯災害或土石流警戒區等詳細災害資訊。

日本業者並非從一開始就會主動揭露災害風險。起初，日本政府僅規定房地產業者須揭露土石流、海嘯等災害潛勢。但自從2018年、2020年7月日本豪雨事件後，大量民眾罹難、房屋毀損或浸水，促使政府修法；新規要求，無論風險大小，業者都必須主動向買家揭露房屋所在地的水災潛勢地圖。

來去日本看房！ 防災門道有哪些？

「有個很特別的地方是，日本買賣房屋是不含陽台的。」郭采盈帶領我們看日劇裡看不到的「門道」。

日本住宅的陽台以一層薄薄的隔版設計隔開，寫著「萬一發生緊急狀況，可以打破隔板，逃到隔壁；為了安全疏散，請勿堆放任何物品」；陽台地板還有一道門，掀開就是通往樓下陽台的避難梯，災時化身重要的「逃生通道」。

郭采盈說，日本的陽台是逃生設施，公寓大樓居民只能「使用」、而不能「擁有」陽台，法訂禁止堆放雜物、佔用空間，民眾頂多只能架個曬衣桿晾衣服。

跟著郭采盈打開一樓大廳櫃檯旁一扇不起眼的後門，裡頭井然有序劃分出機房、消防設備房及防災倉庫。而平時的警衛室，災時則會化身為「防災中心」，主導緊急應變。「無論是防災倉庫、還是防災中心，都已經是（高）塔式建築的標配了。」

你在台灣看房有問過災害風險嗎？

台灣雖然也有不動產災害風險揭露，但政府強制載明的僅有房屋過去受災損壞情形、是否為山坡地住宅，以及半徑300公尺五年內是否有淹水救助紀錄，而且許多人可能在簽約前一刻才知道這些資訊。

最近正和先生在大台北四處看房的張小姐就說，從來沒有任何房仲向他說明災害風險，頂多在看見牆壁裂痕時，業者才會告訴他之前曾受地震影響。「但我覺得大多數台灣人其實沒有很在意（災害風險），大家最看重的還是價格和地段」，他自己找房時也不會特別去看災害地圖。

在東京、大阪幾位曾有看屋經驗的受訪者都說，即使是租房，他們也會接收到明確的災害風險資訊。住在埼玉的日本人MAHA說，災害風險資訊通常在房地產廣告或合約中就有，買方可以很容易獲取相關資料。

「一定要看災害地圖！」MAHA說，雖然業者有揭露資訊，但他找房時會上網搜尋資料，避開淹水、震災風險較高的地方。住在大阪的日本工程師Erika則表示，自己租房前都會看防災地圖，但買房租房要考慮的因素很多，不曾因災害風險而決定不租。

郭采盈分享接待台灣客戶的經驗。多數台灣人並不會特別注意災害，許多人到日本買房，甚至簽約前才發現相中的房子可能淹水達三至五米。有時說明住宅災害風險後，「他們會很害怕、很不安。」但他補充，其實淹水潛勢圖顯示，東京23區幾乎沒有不淹水的地方。

郭采盈強調，「日本就是要把最壞最壞的先告訴你，你就是要做好防災準備，但平常心好好生活也是很重要。」

台日比一比 災害風險地圖怎麼查？

日本買房可以參考「災害風險地圖」（ハザードマップ，Hazard Map ），內有淹水、土石流、海嘯潛勢資訊。東京也有「地域危險度」地圖，可調查轄內所有社區的地震房屋倒塌、地震火災風險，以及救災逃生困難度。 台灣則可參考國家災害防救科技中心公布的「3D災害潛勢地圖」，集合土石流、淹水、斷層、土壤液化、海嘯溢淹、核子事故、火山潛勢等災害風險圖資，可一站式查找資訊。