東區2.0!房東再不認命恐玩壞商圈 民生社區高達90家店面撤出

葉佳華
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台北市民生東路五段靠近圓環有多間店面掛起招租廣告。(攝影/葉佳華)

原先實體店面才遭遇關店潮,今年以來又遇上武漢肺炎疫情(COVID-19)來襲,店面經營面臨寒冬,甚至是含淚關店的窘境。被譽為「最適合居住」的民生社區也同樣不例外,據統計,該商圈空店面數量已高達90間正在網路上待售,在地房仲認為最大的原因就是房東不為所動、不願降租,已經步上東區的老路。

民生社區是台北市知名的老社區,1960年代至1970年代,由台灣省政府支持、台北市政府主導開發,成為全台第一個「美國式示範社區」,社區內不但公園綠地多、鬧中取靜,且生活機能方便,即便周邊沒有捷運,仍然打趴不少社區,吸引許多名人居住在此。

屋比房屋總經理葉國華向《信傳媒》表示,過去民生商圈屬於封閉型的商圈,以區域客為主,但隨著近年北市主要觀光商圈快速發展,民生商圈也有不少文青、國外品牌店家進駐,大量的觀光人潮蜂擁而至,於是民生商圈租金也跟著一路攀升。

2014年捷運松山線通車後…店面需求就變弱了

但景氣總有循環,民生社區商圈店面近年也開始面臨「到期不續約」,走在民生東路四、五段上也開始出現斗大的招租廣告,甚至還有店面長達一年多都沒有租出去。

一名在地房仲觀察,過去在捷運松山線通車之前正值交通黑暗期,若有連鎖商家想要在松山區設點,民生社區就是首選,甚至店面投報率低到1.5%還是有人要,但隨著2014年捷運松山線通車後,商家設點優先考量南京東路沿線,使得民生社區店面的需求大降。

再來,電商興起更是讓所有商圈店面需求下滑,民生社區當然也不例外,尤其是近年來Foodpanda、Ubereats等外送平台竄起,也讓餐飲業需要的店面空間縮減。房仲指出,「因為內用的人少了、叫外送的人變多了,商家需要的空間越租越小,甚至有些只需要中央廚房,所以乾脆不選大馬路的店面,選擇退於巷弄內。」

但他卻有些忿忿不平地表示,「最近有關民生社區的報導都喜歡用『沒落』、『凋零』等字眼,搞得好像很多人不敢來…雖然店面需求下降了,但需求並沒有完全消失啊,這邊還是有很多人消費啊,特別是民生社區的空屋率很低、人口密集,這邊的房產交易量一直都不錯,只要有人賣房子,就會有人接手。」

房東打死不降租金的背後原因

只是話鋒一轉,他卻相當認同,外界對於民生社區恐怕是「下一個東區」、「東區2.0」的說法。

他表示,過去東區店面空置率一度來到13%,數字相當驚人,最主要的原因就是「房東不降租」,但近期房東開始調降租金,讓東區店面空置率明顯下降,同樣的道理,民生社區也遭遇相同的困境,「現在就是房東就是不為所動,沒辦法資本主義就是如此」。

「假設以租金投報率設定2%不變,民生社區店面租金每個月降一萬元,店面合理房價就損失了將近600萬元。」在地房仲直指,這就是為什麼現在的房東寧願把店面空著一年,也打死不降租金。

他舉例,假設一家店面原先月租金15萬,年租金就是180萬,以租金投報率2%計算,那麼店面合理的總價就是9000萬,但假設每月租金降為14萬,年租金就降為168萬,那麼店面的總價就變成8400萬,價值整整掉了600萬,「這對後面的房價衝擊很大!」

民生商圈高達90家店面撤出,恢復榮景還需要時間

根據屋比房屋最新統計,截至今年7月,台北市民生商圈網路代租店面高達90家,還比去年同期的80家相比,增幅超過1成。若以該區平均每坪月租金來看,開價僅微幅下降2.6%,顯示出,即便店面待租量攀升,但店面租金開價修正卻幅度不大,僅微幅走低。

葉國華也分析,由於民生商圈內多數店面都集中在當地居民手中,加上這些房東資金都相當雄厚,因此對於降租的抗性較大,也導致這一兩年不少店家因經營不善,租金又砍不下來,無力支撐的店家只能轉移陣地或關門大吉。

葉國華則觀察,雖然目前市況已逐漸有房東願意調降租金,但商圈衰退、人潮銳減的情況短期內仍難回復,換句話說,民生商圈想要重回昔日榮景,仍須相當大的努力。

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