東區2.0！房東再不認命恐玩壞商圈 民生社區高達90家店面撤出

台北市民生東路五段靠近圓環有多間店面掛起招租廣告。（攝影／葉佳華）

原先實體店面才遭遇關店潮，今年以來又遇上武漢肺炎疫情（COVID-19）來襲，店面經營面臨寒冬，甚至是含淚關店的窘境。被譽為「最適合居住」的民生社區也同樣不例外，據統計，該商圈空店面數量已高達90間正在網路上待售，在地房仲認為最大的原因就是房東不為所動、不願降租，已經步上東區的老路。

民生社區是台北市知名的老社區，1960年代至1970年代，由台灣省政府支持、台北市政府主導開發，成為全台第一個「美國式示範社區」，社區內不但公園綠地多、鬧中取靜，且生活機能方便，即便周邊沒有捷運，仍然打趴不少社區，吸引許多名人居住在此。

屋比房屋總經理葉國華向《信傳媒》表示，過去民生商圈屬於封閉型的商圈，以區域客為主，但隨著近年北市主要觀光商圈快速發展，民生商圈也有不少文青、國外品牌店家進駐，大量的觀光人潮蜂擁而至，於是民生商圈租金也跟著一路攀升。

2014年捷運松山線通車後…店面需求就變弱了

但景氣總有循環，民生社區商圈店面近年也開始面臨「到期不續約」，走在民生東路四、五段上也開始出現斗大的招租廣告，甚至還有店面長達一年多都沒有租出去。

一名在地房仲觀察，過去在捷運松山線通車之前正值交通黑暗期，若有連鎖商家想要在松山區設點，民生社區就是首選，甚至店面投報率低到1.5％還是有人要，但隨著2014年捷運松山線通車後，商家設點優先考量南京東路沿線，使得民生社區店面的需求大降。

再來，電商興起更是讓所有商圈店面需求下滑，民生社區當然也不例外，尤其是近年來Foodpanda、Ubereats等外送平台竄起，也讓餐飲業需要的店面空間縮減。房仲指出，「因為內用的人少了、叫外送的人變多了，商家需要的空間越租越小，甚至有些只需要中央廚房，所以乾脆不選大馬路的店面，選擇退於巷弄內。」

但他卻有些忿忿不平地表示，「最近有關民生社區的報導都喜歡用『沒落』、『凋零』等字眼，搞得好像很多人不敢來…雖然店面需求下降了，但需求並沒有完全消失啊，這邊還是有很多人消費啊，特別是民生社區的空屋率很低、人口密集，這邊的房產交易量一直都不錯，只要有人賣房子，就會有人接手。」

房東打死不降租金的背後原因

只是話鋒一轉，他卻相當認同，外界對於民生社區恐怕是「下一個東區」、「東區2.0」的說法。

他表示，過去東區店面空置率一度來到13％，數字相當驚人，最主要的原因就是「房東不降租」，但近期房東開始調降租金，讓東區店面空置率明顯下降，同樣的道理，民生社區也遭遇相同的困境，「現在就是房東就是不為所動，沒辦法資本主義就是如此」。

「假設以租金投報率設定2％不變，民生社區店面租金每個月降一萬元，店面合理房價就損失了將近600萬元。」在地房仲直指，這就是為什麼現在的房東寧願把店面空著一年，也打死不降租金。

他舉例，假設一家店面原先月租金15萬，年租金就是180萬，以租金投報率2％計算，那麼店面合理的總價就是9000萬，但假設每月租金降為14萬，年租金就降為168萬，那麼店面的總價就變成8400萬，價值整整掉了600萬，「這對後面的房價衝擊很大！」

民生商圈高達90家店面撤出，恢復榮景還需要時間

根據屋比房屋最新統計，截至今年7月，台北市民生商圈網路代租店面高達90家，還比去年同期的80家相比，增幅超過1成。若以該區平均每坪月租金來看，開價僅微幅下降2.6％，顯示出，即便店面待租量攀升，但店面租金開價修正卻幅度不大，僅微幅走低。

葉國華也分析，由於民生商圈內多數店面都集中在當地居民手中，加上這些房東資金都相當雄厚，因此對於降租的抗性較大，也導致這一兩年不少店家因經營不善，租金又砍不下來，無力支撐的店家只能轉移陣地或關門大吉。

葉國華則觀察，雖然目前市況已逐漸有房東願意調降租金，但商圈衰退、人潮銳減的情況短期內仍難回復，換句話說，民生商圈想要重回昔日榮景，仍須相當大的努力。

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