柯市府法外自創「20%容積獎勵」? 京華城案爭議始末一次看

柯文哲抵北檢。(圖/趙世勳攝)
柯文哲抵北檢。(圖/趙世勳攝)

[周刊王CTWANT] 北市京華城案連環爆!北檢29日深夜至30日凌晨先後裁定威京總部集團主席沈慶京、台北市議員應曉薇及助理吳順民羈押禁見後,廉政署為查明前台北市長柯文哲是否涉犯圖利罪,30日上午又兵分多路前往柯文哲住處及其相關處所搜索,並對其進行約談,今(31日)凌晨移送北檢複訊,後因柯拒絕夜間偵訊,遭檢方認為有勾串之虞當庭逮捕,而柯文哲對此也行使提審權,將由法官確認逮捕是否合法,此前不得繼續偵訊。

據悉,威京總部集團主席沈慶京為爭取京華城原址新建大樓放寬容積率,疑似在2018年至2021年間分批行賄應曉薇4500萬元,找應曉薇充當中間人,幫忙關說遊說時任台北市長柯文哲。2020年3月間,應曉薇與柯文哲「便當會」之後,柯文哲也交辦都市發展局處理,最終通過840%容積率。CTWANT為此也整理京華城案爭議始末及案件最新進度。

京華城的背景

京華城購物中心座落於台北市松山區,2001年開幕時一度是台北市唯一一座24小時營業的購物中心,然而後續因長年虧損,最終於2019年走入歷史。目前京華城已遭拆除,原基地由曾經建設過台北市信義區豪宅「陶朱隱園」的威京總部集團取得開發權,進行都市計畫興建商辦大樓,將改建成擁有4座19層樓高的「京華廣場」,預計2026年完工。

容積率與容積獎勵是什麼?

容積率是指總建築面積與建築用地面積的比值,也就是在既有土地面積上,建築物的總樓層面積可以有多少,白話文就是可以蓋幾層樓,這在開發者眼中絕對是獲利的關鍵。通常人口眾多的地區往往建築容積率較高,容積率越高表示土地的利用率也就越高,但是對周邊的城市基礎設施的壓力也越大,因此不可能無限制的提高容積率,所以世界大部分地區對於城市的建築容積率均有法規管制。而依照台灣的法規,容積率的多寡,則與所在地點的土地使用分區有關。

土地使用分區主要分為住宅區、商業區、工業區、行政區、文教區等等;住宅區又可區分為住一、住二、住三、住四等,商業區分為商一、商二、商三、商四,每一個分區的容積率規定均不相同。

而容積獎勵顧名思義,就是開發者若能在其開發土地中為公眾提供便利而讓出部分利益,例如將底層架空作為公共活動空間,政府規劃部門就會提高該土地的容積率上限。以中央政府提供的容積獎勵來說,大致包含「都市更新容積獎勵」、「危老重建容積獎勵」及促進大眾捷運系統土地開發的「聯合開發容積獎勵」;而台北市則訂有《台北市都市更新建築容積獎勵辦法》。

京華城容積率變化

1987年許水德時期,土地使用分區屬於「工三」,依照台北市土地使用分區管制自治條例,容積率為300%,直到1991年從「工三」 變更為「商三」,容積率為560%。2001年馬英九時期,在土地使用變更前,京華城已獲允建樓地板面積為12萬284平方公尺的工業大樓建築執照;並在2001年間完成實設容積樓地板面積11萬1919平方公尺的購物中心。此時,換算實設容積率為678.91%。

2010年郝龍斌時期,京華城向北市府申請重新開發,北市府認定重建的容積率,應以捐地後所餘的7成土地計算,故容積率為70%的土地x560%=392%,但遭到監察院糾正。

2018年,柯文哲依照監察院的糾正意見,將京華城容積率定為560%,同時刪除12萬284平方公尺的「允建樓地板面積保障」條款,京華城不服允建樓地板面積被刪,提行政訴訟,要求維持678.91%容積率;台北高等行政法院認定,允建保障屬一次性,重建後不適用,回歸法定基準容積率上限560%。

不過到了2020年,威京總部集團再依都市計畫法第24條,自提申請容積獎勵,後獲得20%的容積獎勵,並自購30%的容積移轉。容積率從原本的560%大增至840%。

京華城爭議:容積率爆增至840%、柯市府法外自創「20%容積獎勵」?

雖然「臺北市土地使用分區管制自治條例」明定「商三」容積率不得超過560%,而且京華城案既非都市更新也非危老重建案,法規上應「不適用」上述中央政府及地方政府的容積獎勵辦法。但威京總部集團於2020年3月17日向柯文哲市長辦公室陳情,且北市府受理案件後,都委會也參採《台北市都市更新建築容積獎勵辦法》所定的獎勵規定,法外創設「韌性城市貢獻」、「智慧城市貢獻」及「宜居城市貢獻」等獎勵項目,額外再給予最高20%的容積獎勵,等於北市府受理了京華城另循《都市計畫法》第24條自提的細部計畫修訂案,無視「臺北市土地使用分區管制自治條例」,「20%容積獎勵」的法源依據不明。

京華城案收押及被告名單

應曉薇、沈慶京、吳順民、前台北市副市長及京華城案都市計畫委員會主委彭振聲4人遭收押禁見;被告則包括:京華城董事長陳玉坤(1200萬元交保)、應曉薇辦公室執行長王尊侃(500萬元交保)、應曉薇女助理陳佳敏(200萬元交保)以及柯文哲。

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