Yahoo奇摩新聞 民主之盾》免頭款真是好康嗎？侯友宜555青年房貸政策 恐生更多社會問題
[Newtalk新聞] 買一間屬於自己的房子，是許多人在社會奮鬥的動力和人生主題。買屋的盼望也正是今年獲得四項金馬獎肯定的電影---《老狐狸》的核心劇情。電影故事設定在1980年代，正是高房價湧現、無殼蝸牛運動的年代。作為單親爸爸的男主角—廖泰來，同時肩負育兒、工作的擔子。為了趕快存到頭期款，他省吃儉用還兼做家庭手工，但仍陷在追不上房價漲勢的憂慮中。電影其中一幕，是廖泰來返家途中，遇到準備收掉腳踏車店的鄰居。原來，因為房價翻兩倍了，房東要賣房。男主角路過關心，老闆回了一句頗為經典的台詞。「沒政府了啊，租厝ㄟ，是世界第一憨」。輕描淡寫卻深刻表達出，租屋者的哀嘆和想買屋者的憂慮。
如果我們回看臺灣社會的居住正義問題，從1989年無殼蝸牛運動，呼籲政府要拿出辦法「讓住者有其屋」。而不是讓房價飆漲好像「無政府狀態」。時間快速推移，如今房價還是高攀不起。因此當政府被動或主動推出相關政策的時候，也正是全民該關心且要檢驗的好時機。
近期國民黨總統候選人侯友宜召開記者會，推出既吸睛又堪稱是大禮包的青年購屋政策。這個政策，相較於既有的《青年安心成家購屋優惠貸款精進方案》，直接將貸款額度拉高到1500萬元，並且提出免頭期款、全額貸款的利多。在利息補貼方面，則設計前5年政府利息補貼0.5％並有5年寬限期，後5年利息由公股銀行減少0.125％。條件是40歲以下、信用沒有重大瑕疵、排富條、限首購，並且限制轉售10年。只要符合這個條件者，一生就有一次機會能使用。這樣的政策內容，似乎更為直接地要「讓青年買得起」房子。但這樣的政策若真的能實踐了，對青年購屋族來說，真的那麼好嗎？
本文想強調的是，雖然大禮包人人都想要，但作為理性公民就應該檢視候選人所推出的政策是否具備合理性？方能看出政策是否真的貼近社會的需求。關鍵是政策牛肉是不是真的牛肉，要看政策能否有效、合理、可行。否則，難免淪為空頭支票。更為重要的是，若政策思慮不周就推出，恐製造更多社會問題。豈可不防？
買得起但還不出怎麼辦？
如果我們檢視一下555方案推出後，短短幾天雖然可以看到一些呼應的掌聲，相對也可以看到一些審視555方案的建議或批評。首先是針對免頭期款，以及將核貸金額上限拉高到1500萬的部分。雖然在寬限期間，555方案確實為青年實現「租不如買」的樂觀景象。但有房貸的人都知道，真正的考驗是在寬限期之後。
其實，近期就有不少專家接受媒體採訪時便提醒，根據555方案的設計，5年寬限期後，隨之而來的連本帶利的還款金額，動輒每月近5萬（以上）。這種貸款壓力，對於貸款條件原本就被限制在「非高所得的青年人」來說，恐怕是難以承受。換言之，標榜讓「青年更容易買得起房」的555方案設計，即便立意良善，但政策只顧頭不尾，只顧著讓青年快快買卻不去想青年成為有殼蝸牛後的風險？這樣的政策效果，恐怕是讓貸款申請者背負「房貸的不可承受之重」。
若將上述可能發生的問題，結合到房貸動輒長達20年至40年的特性來看。當青年薪資有限、就業市場又容易波動。失業、減薪、無薪假，都可能減少收入，另外物價通膨、結婚生子等各種生活開支的增加，不論是什麼境遇，一旦遇到資金週轉問題，那麼貸款人就容易遇到房貸還不出來的困難。更嚴重者，恐因違約而陷入房屋遭法拍的局面。
需要注意的是，對一般房貸族而言，如果面臨資金問題，可以在遭法拍錢透過賣出房子，使自己從房貸壓力中解除。然而555方案卻規定十年不能轉手買賣，使得這個原本意在防止有心人利用政府補助、賣屋套利的防弊規定，反倒成為強化債務陷阱的機制。一但讓面臨資金困難的青年房貸族，失去了賣屋解困的巧門。那麼法拍問題就更容易出現，由此衍生的種種社會問題，恐怕就不只是個人的問題，而會是「社會不可承認之重」。
中低價房屋的上漲效應？
另有人提醒，555方案，也可能對於既有的房屋市場帶來漲價效應。一來需繳頭期款的條件鬆綁，會讓有意購屋者在缺乏存款能力的自我考驗情況下，過快投入房貸人生。二來，有專家警告，高達1500萬並且有政府補貼的房貸金額，可能造成市場的預期心理，將原本低於1500萬的房屋售價拉高。換言之，因為政策效應而形成利害關係人，集體有意識地拉高房屋售/買價格。那麼，原本是幫助青年早日輕鬆買房的政策美意，反而造成了房價拉高的結果，該怎麼防止？假使出現這樣的情況，則這個政策不僅是加重青年購屋的負擔，對於沒有受到555方案佳惠的其他年齡層的購屋族，則是不公不義。
是嘉惠青年購屋政策，還是嘉惠賣屋者的買房政策？
政策補貼是否真能夠帶來房價不當起漲的非預期後果，涉及到政策所影響的規模。從記者會中侯友宜的說明，我們可以知道，555方案規劃每年將能有五萬人受惠。五萬這個數字究竟具有多少影響力，可以從年度房屋買賣總數來估量。以2022年臺灣房屋買賣轉移戶數的統計為例，當年約有32萬的房屋移轉。因此， 555方案所帶來五萬筆青年買屋，所佔比例高達全年全臺買賣棟數近六分之一。影響怎麼能說不大？
此外，加快青年溢價買房的問題，帶來的是更沈重的外界質疑。也就是利用政策補貼來加速青年買房，究竟是嘉惠青年還是嘉惠賣房者？當政策設計上，不正視、不考量青年低薪、職場風險與高房價持續存在等綜合問題情境，而是側重在運用國家資源補貼。那麼這個政策的未預期後果，很可能就是加入青年成為房奴的過程。555方案假若淪為使青年高額貸款，或不當的擴張信用。那麼這樣的政策，究竟是幫助了青年，抑或幫助臺灣的房屋銷售？這個來自外界的重磅質問，確實需要被好好回答。
青年需要的是住得起房
總統候選人能夠把青年購屋的困難，放入重點政策，理當是好事。不過，政策目的和推行後所造成的實質效應，能不能切合政策對象的需求？涉及到政策想要解決的問題有沒有被確實釐清。
青年購屋的問題是什麼？若是加大生活壓力與風險，或因為背負超額房貸而喪失生活品質，其實大可不必。假如政策推行者有心，大可以了解，讓國民「買得起房」是舊思維。讓國民住得起房，免於像房奴一般，去過著有品質的生活，才是政策應該多思量之處。
文／張春炎（國立暨南國際大學東南亞學系教授）
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