沒關係,我還有房?隱性貧窮的房奴日常,要怎麼聰明操作、谷底翻身?
(觀傳媒編輯中心)【記者郭嘉/綜合報導】擁有房子,向來被視為安定與成功的象徵,因此即便知道要掏空存款、薪水入帳就會光速蒸發,還是有不少人會將買房列入人生必做的清單當中。然而,這樣的堅持,究竟是為了更好的生活品質?還是為了累積更多的財富?小心!若只是把買房當存錢,可能只是在透支你的未來收入,甚至限制了你的人生軌跡!
據內政部資料顯示,2023年第2季全台平均房貸年期逾24年、為歷史新高,平均房貸金額則落在900萬元左右。動輒千萬的高昂房價,和幾乎占盡人生精華的貸款年期,不僅清楚反映買房的不易,沉重房貸對生活的影響也可想而知。
收入固定、支出集中、流動性低,有房族的隱性貧窮
雖然房屋作為避險保值資產,在經濟波動中表現相對穩定,的確值得作為長期投資標的,但是一定要記得:「房屋價值不等於可用資源」。千萬別將雞蛋,全放在同一個籃子裡。尤其是領固定薪資的上班族,更是要仔細衡量房屋貸款的支出占比,千萬不要將薪水全部投入房貸當中,還自認是種絕佳的儲蓄方式。
為什麼不能這麼做呢?這是因為房屋價值的流動性極低,在收入固定的情況下,若將現金流全數投入「存房」,而忽略資產多元化的重要性,結果就是嚴重削弱了個人的抗風險能力。假如不幸失去穩定收入來源,又缺乏儲蓄與投資,不能立即變現、又要持續支出的房屋,馬上就會拖垮房貸族的生活。
此外,當房貸成為生活必然的優先順位,其他開支就不得不退居二線。可動用資金全被押在不可動用的房產當中,帳面上看似有錢,實則口袋空空,這讓房貸族不但不敢想未來投資,就連儲蓄規劃都會變得更加保守,久而久之就會陷入隱性貧窮的惡性循環。
你把房屋當成資產還是資本?當心存房的思維陷阱
小張和小陳是年齡相仿的朋友,兩人一起長大,也幾乎同時買下人生第一間房。小張覺得,房屋是一種固定的資產,也是一種穩定的儲蓄方式,不僅不用再幫別人付房貸,未來如果房價上漲,還有機會賺到價差。因此,即便房貸沉重,小張也不以為苦,每繳一期月付金,就滿足地認為自己又多存下了一筆錢。
而小陳的想法卻和小張不太一樣。小陳認為,房屋應該是一種可以靈活運用的投資工具,因此他在買房後並沒有急著搬進去,而是選擇租給了附近的上班族,自己則繼續住在老家。一段時間後,小陳決定利用這棟房子向銀行增貸,以取得創業的啟動資金,並將房租收益持續挹注在自己的事業當中。
十年後,小張仍然用固定的薪水,繳著沉重的房屋貸款。雖然小張早已沒了存房的快樂,卻也不敢輕易賣房,因為外面房價越來越高,他沒把握能以同等價格取得更好的生活品質。反觀小陳,不僅在增貸資金的助攻下擴大了事業版圖,還利用第一間房的增值收益,多買了好幾間房收租,成為名符其實的包租公了。
小張和小陳的存房結局,反映出房屋作為「資產」和及作為「資本」時,兩種截然不同的樣貌。資產是固定的、低流動性的,而資本則是靈活的、具操作性的。如果只是把房屋當作資產,那麼房屋就只能帶來穩定的收益,而無法帶來財富的增長;而若是把房屋當作資本,就可以透過各種操作組合來創造財富,獲得比單純持有資產更高的回報。
免賣房就變現的資產活化密技:二胎房貸
想讓房屋從資產變資本,最困難的其實不是方法或流程,而是心態與價值觀的轉變。將房屋當作資產來累積,當然是最輕鬆安穩的方式,但似乎已經不符合現今的主流操作方式;唯有積極利用房屋本身的價值,甚至是上漲的增幅空間,才有可能完全發揮房屋作為資本的潛力。
好事貸二胎創辦人孫鴻貴指出,房市變數仍大,現在並非賣房好時機,即使是還在繳納購屋貸款的房子,也還是有機會透過房屋增貸或二胎房貸的方式,來活化房屋的潛在價值。「一般人可能會認為二胎房貸風險較高,而不敢拿來當作理財的方式,但其實二胎房貸的額度大、年期長,反而適合長期的財務規劃工具。」
二胎房貸的概念和房屋增貸相當接近,都是以房找資金的方法;差別只在於房屋增貸是以原本的購屋貸款為基礎,直接向原房貸銀行提出申請,而二胎房貸則是在已有購屋貸款的情況下,向其他金融機構再申請一筆新的貸款,有點類似房貸一加一的概念。
「二胎房貸,尤其是好事貸二胎,因為是直接申請一筆新的貸款,可貸額度通常會比房屋增貸來得要大一些。」孫鴻貴分析,「房屋增貸的可貸空間,是來自已繳房貸的金額,如果繳得不夠多,可貸額度就不會太高。而好事貸二胎則是以房屋現值作為評估的標準,只要房價漲幅夠大,就更有機會拿到理想的額度。」
然而,二胎房貸雖然能夠活化房屋的隱藏價值,讓房屋從固定資產,搖身變為彈性資本,為有房族帶來可靈活運用的資金,解決隱性貧窮問題,但是孫鴻貴也提醒,「由於二胎貸款是在原有的房貸上,再附加一層新的貸款,等於是一次要繳兩筆房貸,申辦前一定要審慎評估自己的還款能力。」