【法官趕土地公5】百年老廟命運未卜 建商買地先下手為強淪常態

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土地公廟位於忠孝東路五段旁,地價驚人。
土地公廟位於忠孝東路五段旁,地價驚人。

台北捷運後山埤站附近有一座百年歷史的福壽宮土地公廟,因座落在忠孝東路五段旁一塊50多坪土地上,地價增值潛力驚人,但因早年廟宇與鄰地欠債地主未進行土地分割,有買家透過銀行拍賣程序購得土地後,向法院提出拆廟還地請求,百年老廟恐將淪為無殼蝸牛,眾多信眾為神明落難抱屈。

此案爭議在於優購權人在不知情下,持分地主把準備蓋新廟的土地,私下轉賣給建商,賣方通常都是由代書幫忙賣方以存證信函方式通知優購權人,但有些客戶會私下要求代書不要通知,趕快辦理過戶手續即可。

「這當然告不了代書」,從事土地代書多年的L女表示。她認為,從法條來說是賣方負責通知義務,賣方告訴代書說「通知了」,切結也是由賣方的印章切結,根本告不了代書。

L女指出,土地代書實務上登記若遇到土地法第34條之一案件時,一般代書都是搶快,以此個案為例,廟方代書或法律顧問應密切注意對方有沒有在談土地出售一事,若得知可能快簽約了,廟方應主動發存證信函給地政機關,指廟方有要行使優購權,要求地政機關不可以給予過戶。

人在做、天在看,福壽宮福德正神的命運未卜。
人在做、天在看,福壽宮福德正神的命運未卜。

 

另一位不具名律師S君指出,過去許多個案常有建商為了搶快,或是怕其他人程咬金把土地搶走,確實常有不通知優先承購權人下,私下進行土地買賣,事後頂多被告上法院,但建商已經把土地搶到手,只能密切注意他們的買賣動作。

律師S君表示,土地法第34條之一與104條的條文結構、規範不一樣,其中第34條之一規範較寬鬆,只要切結書給地政機關就可通過;但104條一定要持其他共有人放棄優先承購權的切結書、印鑑證明,地政機關才會同意辦理移轉登記。

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