洛城新語／勿讓租金控制弊大於利

加州住房危機愈演愈烈，部分民眾認為應該通過租金控制（Rent control），來緩解可負擔住房不足的問題。他們推出「為租客伸張正義提案（Justice for Renters Act）」，經州務卿確認已收集到足夠的簽名，將在2024年進行公投，然而租金控制從長遠看有可能是弊大於利。

為租客伸張正義提案，旨在廢除近30年歷史的「科斯塔—霍金斯租屋法案」（Costa-Hawkins Rental Housing Act）。「科斯塔—霍金斯租屋法案」主要的規定有三條；首先，租金控制適用於1995年2月1日前建造的房屋（2020年1月開始實行的AB1482，已將租控適用範圍，擴大至建造15年以上的房屋。換句話說，截至2023年，租控可適用於2009年前建成的房屋）。

其次，租控僅限於多單元公寓樓，不包含獨立屋、康斗等物業；最後，當租客自願搬出時，房東不可用當前市場價尋找新房客，而是要用前房客搬出時的租金加上當年租控法允許的漲幅來定價。

一旦「科斯塔—霍金斯租屋法案」被廢除，將意味著「租金管制」的覆蓋範圍大大增加。「租金管制」的支持者認為，通過擴大管制範圍，可以緩解可負擔住房不足的問題，並抑制不斷上升的遊民人數。

然而無論是諾貝爾經濟學獎得主克魯曼（Paul Krugman）的論述，還是歷史經驗，都說明「租金管制」沒有用。其實洛杉磯市與舊金山市目前的租控法案嚴格程度，就已領先全州城市；在洛杉磯華埠等地，有公寓租客居住20到30年，租金基本沒有上漲；從前是300多元，現在只用付遠低於市場價的400多元。

不過長期低廉的房租，沒有緩解可負擔住房不足的問題。洛杉磯市遊民數量持續上升，市長貝斯忙得焦頭爛額，7月不得不延長已執行半年的「無家可歸者緊急狀態」，以保證市府可以有更多資源，處理遊民問題。

租控不僅沒法解決遊民增加，還會導致現有的租屋質量下降。本報日前「7旬華婦蝸居洛城華埠」報導，租控公寓的租客，居住環境非常糟糕。不僅曾起火的對門房間久久無人清理，公寓內許多設施也是年久失修。克魯曼曾撰文說明「租金管制」的負面影響，房東因房租收入不足，缺乏維護房屋的誘因，就是其中之一。

租控為何難以起到設想中的作用，用基本的經濟學觀點就可解答。供給與需求，是決定價格的關鍵。租控不僅沒有從供給方面解決問題，還可能使其惡化。當開發商在租控區域新建房屋的獲利受到影響，試問誰有意願投資開發。

幸運的是，過去大多數的加州選民，明白租金管制弊大於利。2018年與2020年，類似租控的提案闖關，都被否決。

更多世界日報報導
76歲華婦遇劫慘遭拖行 目擊者喊「恐怖」
通貨膨脹 調查：年收入17.5萬元 1/4中上階層仍喊窮
咳嗽、發燒、胸痛…「裂谷熱」向北加州蔓延