滬郊鬼城 投資客只買不住等升值

旺報【香港《文匯報》 本報財經組╱整理報導】 大陸房地產去庫存過程中，空無一人的「鬼城」最為人津津樂道，尤其是有報告直指，上海是空置率最高的大陸一線城市，使得滬已建房無人居住的現象備受矚目。上海部分無人居住的空城社區，其空置率較高的確屬實，但這些「鬼城」所在區域，又處在價值漲幅領跑全國的狀態。實際上，在很多人眼裡房子已成為主要投資工具，即使是周邊配套欠缺，不少人也搶著買。 近期，方正證券在一份報告中指上海住宅空置率較高，其中引用了多個機構研究數據，稱2013年上海的家庭住房空置率為18.5%，2015年空置率仍達10%以上，是一線城市中最高。此外，早在報告出爐之前，上海民間便有所謂的地方「三大鬼城」，即臨港新城、嘉定新城和新江灣城三幅板塊。 偏遠區域入住率低迷 在距離上海市中心逾70公里的臨港新城，鱗次櫛比的龐大住宅群和零星點綴的居民形成巨大反差讓人過目難忘，特別到了入夜之後，夜靜漆黑的住宅內不見幾盞亮燈。 其中，一處名為宜浩歐景的樓盤，有居住痕跡的單元房著實不多。其中一棟一梯5戶共5層高的樓內，只尋得兩戶有活動痕跡，其中一家是裝修工人在住，而另一家敲開門後只有一位花甲老人獨自在看守房屋。 另外，嘉定新城距市中心超過30公里，雖然比臨港熱鬧些許，但人氣依舊低迷，不少房屋空置率較高。甚至連保利星海嶼樓盤的地下車庫也一片漆黑沒有投入使用，有居民戲稱看著像個「鬼車庫」。 經濟學家陸銘指出，上海一些遠郊地區的空置率高，是由於人口規模沒有達標，住宅配套卻提前達標所造成。如臨港地區距離上海主城區70公里，人口沒有完全蔓延至此，房子卻都已經造好了，因此房多人少，看著一片空蕩蕩。 同樣被上海當地人形容為「鬼城」的還有知名豪宅板塊──新江灣城。該板塊距離市中心15 公里，不算太偏遠，開發10年之久，已有多個高端住宅入駐，但路上行人稀少，顯得格外冷清。 人口博弈面臨陣痛期 對於新江灣城的房多人少現象，陸銘定義為「高端人群的候鳥型居住方式」。他強調，公寓的空置率和豪宅別墅的空置率，其購買群體和行為方式完全是不同的，不排除很多富豪他處另有住宅，購買了新江灣城的別墅，可能一個月只來住一兩次這樣的行為。因此民間所謂的「鬼城」在此完全不成立。 但是，除去新江灣城這樣的特殊地區，上海其餘空置率較高地區的形成，實則是大城市發展階段中，人口博弈之下面臨的陣痛期，一方面要吸引人潮湧入，但另一方面又需要控制人口。 陸銘指出，現階段上海提出了控制總人口2500萬的目標，但正是這個總算導致了衛星城無法被人口填滿的現狀，只有參照東京大都市圈的發展模式，總人口達3700 萬，且邊緣距離城市中心是連成片式樣發展，那樣人口才有望蔓延至郊區的50至70公里範圍。