炒房炒到日本去！台積電熊本設廠吸引台人投資置產，搶當包租公小心5大風險！

台積電（2330）熊本廠開幕，再度掀起日本房地產投資熱潮，事實上，過去也有不少名人和網紅「錢」進日本買房，例如作家吳淡如自2010年起陸續投資多間日本房產，知名YouTuber Joeman也在近期公開他於去（2023）年入手鄰近東京晴空塔、售價約台幣1,500萬元的全新「一戶建」獨棟透天，在網路引發不少討論。

究竟投資日本房地產是否真的穩賺不賠？買日本房一圓包租公和民宿老闆的美夢，真的可行嗎？

租金投報率高 卻暗藏5大風險

根據日本不動產經濟研究所統計，2023年日本全國新建大樓平均價格為5,911萬日圓，約等於台幣1,267萬元，同年東京23區的新建大樓平均價格為11,483日圓，約等於台幣2,461萬元，不論是以全國或首都來比較，日本房價都明顯更為便宜。

除此之外，日本的租金投報率約有4%～5%水準，也比台灣約2%～3%的投報率更高，再加上日本採行「實坪制」，不須花錢買公設，且日本的政治、經濟穩定，又是台灣旅客最愛造訪的國家，因此不少人心生「買台灣不如買日本」的念頭。

然而，投資日本房地產其實有許多暗藏的風險和隱形成本必須留意，以下分別說明。

風險1 貸款相對困難

雖然外國人購買日本不動產沒有任何的條件限制，但若沒有「永住權」（永久居留權），通常無法向日系銀行申辦貸款，只能向在日本設有分行或子行的台灣銀行申貸，如台灣銀行、兆豐銀行、中國信託等，且必須滿足特定條件。

以中國信託日本子行東京之星銀行的「新星不動產投資貸款」為例，申請人限定為中華民國籍，前一年度年收入須超過1,000萬日圓（約台幣215萬元），或淨資產超過3,000萬日圓（約台幣644萬元），貸款金額須在2,000萬日圓（約台幣429萬元）以上，貸款期限最長25年，且購屋地點僅限東京都、大阪府大阪市、京都府京都市、熊本縣等8大特定區域。

此外，日本購屋貸款通常不提供寬限期，貸款成數也僅有5～7成，且須本人親自到當地銀行辦理手續，對於一般受薪階級來說，門檻其實並不低。

風險2 相關稅費多

旅日資深房仲小僧帶路指出，購買日本房地產時須支付5種稅費，包含登錄免許稅（相當於登記規費）、不動產取得稅（相當於契稅）、印花稅、司法書士費用（相當於代書費）、仲介費。整體來說，以上稅費約為購屋總價的6%～10%。

其中仲介費通常是金額最大的一筆費用，其計算方式為成交金額×3%＋6萬日圓＋消費稅（目前消費稅率為10%），與台灣向買方收取1%～2%的仲介費相較，多出了不少。

此外，小僧帶路也指出，持有日本房地產還須繳納固定資產稅（相當於地價稅加房屋稅）、都市計畫稅（由地方政府收取，用於實施都市計畫的費用），以及繳交給大樓管委會的管理費、修繕積立金等。

由於日本人工費用高，管理費大約比台灣貴3成，而修繕積立金是用於大樓的設備維修或翻新，會隨著屋齡增加而逐年提高，也是一筆龐大的支出。另外，若屋主沒有居住在日本，可能還須支付代租代管費，其費用率大多為5%，還須外加消費稅。

另外還有一筆費用容易被忽略，那就是裝修費用。按照日本出租房屋的慣例，舊房客退租後必須將屋況恢復到「可以居住」的狀態，其費用高低會因耗損狀態而有差異，但至少必須進行全室清潔和更換壁紙，其他如冷氣、熱水器、爐具、水龍頭、木地板、榻榻米等，年份久了也常需要更換。

風險3 租客權益大

小僧帶路指出，日本法規對租客的居住權相當保護，一般租賃合約通常以2年為期，但只要租客想續住並繳交房租，房東沒有正當理由不得拒絕續約及任意調漲房租，或是以自己須使用房子為由強制收回房屋，因此租約幾乎都等於「半永久合約」，對房東較為不利。

風險4 房屋會折舊

日本的房屋和車子一樣，一「落地」就開始折舊，這是因為日本法律不僅明確訂定了房屋的「法定耐用年數」，當銀行對二手屋進行估價時，也會確實依照法定耐用年限計算房屋的折舊金額；例如木造住宅的耐用年數是22年，估價時，房屋價值（不含土地價值）會在22年內按照固定比例或固定金額去計算折舊，當22年屆滿，房屋殘值會變為0，只剩下土地還有價值。

另一點和台灣非常不同的是，日本屋齡10年內的新房，因為土地漲幅無法彌補房屋折舊的速度，售價減損最為明顯，因此一般日本人不愛買新屋，反而更愛買屋齡10幾年甚至20年以上的中古屋，而這也表示日本房屋較沒有短期買賣的價差空間可以操作。

風險5 匯差侵蝕獲利

雖然目前日圓相對台幣，匯率仍處於低檔，但不代表匯率不會走升，買房資金動輒數千萬元，受匯率影響的幅度自然更大。例如Joeman即對外透露自己2023年3月買進東京透天時的日圓匯率約為0.23，房屋售價是6,500萬日圓，折合台幣約為1,500萬元，而今年2月日圓匯率掉到0.21，以相同房價計算的話，今年用台幣1,350萬元左右就可以買到，相當於現虧150萬元。

買日本房可以移民日本嗎？

答案是不行！擁有日本房地產並不符合「歸化」或取得「永住權」的條件，外國人想在日本久居，最快的方式是申請「經營管理簽證」，申請者須開立公司並擔任實際經營者，例如買房後用於經營民宿，但公司資本額必須在500萬日圓以上，且須符合有固定經營場所、業務具可持續性、依法繳稅與遵守勞動法規等條件，雖有許多民間業者可代為申請該簽證，但審查機制相當嚴格，申請後未必能通過。