特稿/逆向抵押貸款—以房養老政策問題及對策/育達商業科技大學 財務金融系副教授、國家政策研究基金會財金組特約研究員王建民

壹、前言 根據聯合國的定義，凡65歲以上老年人口占總人口達7%，即稱為高齡化社會。民國99年，台灣的高齡化已達10.7%，估測老年人口數為250萬人。而根據內政部統計，退休後的餘命，日本、德國、義大利等國皆在20年以上；芬蘭、奧地利、比利時、盧森堡、法國、波蘭、義大利、斯洛伐克等歐洲國家更高達25年以上；其中，以法國28.1年最久。就台灣而言，截至96年，男性退休後之餘命為15.5年，女性為21.7年。 其次，民國93年，獨居殘障老人郭玉田先生將市值新台幣620萬元房子捐贈過戶給伊甸殘障機構，交換條件是繼續居住，並由伊甸負擔看護費用直至終老，樹立「附負擔捐贈以房養老」的模式，由此可見「以房養老」的模式已具雛形。 此外，民國99年10月25日，行政院核定的「以房養老」政策，係針對65歲以上單身、無子女（無繼承問題），且因為擁有房地產而無法符合低收入戶資格之近貧老人。在扺押物條件：無地區別、屋齡別、價位別之限制，惟經鑑價後需抵押給政府，終身按月領取固定生活費，亦即以年金領取之方式，活得愈久，領得愈多。「以房養老」政策已開使萌芽誕生。 貳、逆向扺押貸款的意義與特徵 一、意義 所謂「逆向抵押貸款」（reverse mortgage），就是年老的借款人將自用住宅扺押給金融機構(或政府)，並以借款人死亡或移轉自用住宅為到期日（maturity），於抵押期間每月（或每年）收取固定的收入，即年金（annuity）或貸款額度上限性質的現金流入，並於到期日償還全部貸款之謂，以達到「老有所養，老有所終」的境界。由於與傳統抵押貸款最大的差別，在於現金流量的型態正好相反，故稱為逆向抵押貸款。 二、特徵 (一)現金流向不同 傳統抵押貸款在期初會有一整筆抵押貸款的現金流入，而於借款期間有分期償還（installment）的現金流出（每月或每年固定的本息攤還），直到貸款期限結束；而逆向抵押貸款則是在貸款期間有年金性質的現金流入，並於借款人死亡或不動產移轉時，一次繳清全部借款之本息的現金流出，故為一種活用資產，達到「以房養老」為目的的一種金融商品。 (二)淨值不同 傳統房屋抵押貸款的抵押品淨值，即抵押品的資產價值減貸款後的餘額，在抵押品資產價值不變下，由於每月本利攤還，貸款餘額會逐漸下降，該淨值會隨借款期間的拉長而增加。 但逆向抵押貸之扺押品淨值，卻隨貸款期間的拉長而下降，甚至可能成為負數。而貸放機構卻不可因淨值下降（或負數），而終止年金給付或要求終止合約。 (三)債權確保不同 傳統抵房屋押貸款，借款人若有遲延繳交借款本息之違約情形，貸放機構可依法處分抵押品，以收回債權；若有不足餘額，尚可透過對其薪資收入、其他收入進行假扣押、或拍賣資產處分之；或向保証人求償之。而逆向扺押貸款除了處分抵押品外，並無收回債權的其他途徑。 綜上所述，傳統房屋抵押貸款重視借款人的5C或5P；除了扺押品的價值外，尚重視借款人的品德(character)、還款能力(capacity)、未來展望(continue)。而逆向抵押貸款僅能著重在扺押品的價值，貸放機構卻不能因抵押品價值不足以清償貸款之虞而終止合約。 ?、逆向扺押貸款屋主及貸放機構之權利與義務 茲將逆向扺押貸款屋主及貸放機構之權利與義務，分別說明如次。 屋主:擁有終生居住權，房屋保養意願低，年金收入為終生收入，隨物價指數調升，無風險。不需承擔利率風險，也不需承擔房價風險，但生活及醫療照顧需要卻逐年增加。 貸放機構:擁有抵押權，無房屋所有權。對房屋保養，只會維持基本標準。屋主壽命愈長，貸款餘額超過房價現值的風險相對提高，且需承擔利率及通貨膨脹風險，需避險工具，也承擔房價風險，需有避險工具。 肆、逆向扺押貸款可能產生的風險 逆向扺押貸款業務可能產生的風險，可就融資機構的風險與借款人的風險，分別探討如次： 一、融資機構可能產生的風險 融資機構可能產生的風險，例如:借款人的壽命是無法預期的。而在擔保品方面，房價波動導致債權無法回收的風險或房屋維護的風險;此外，尚有利率風險、流動性風險、需求風險、債權人的商譽風險等。茲分述如次: 1.借款人的壽命風險:隨著醫療科技水準的進步，屋主可能比預期長壽，貸放機構最終給付額比資產現值還高。 2.房價波動風險:處分房屋時的價值，可能因房價下跌，而影響債權確保。 3.無法回收的風險:根據國外經驗，此類貸款具有「無追索權」、「無負淨值扺押保證條款」的特性，借款人債務以房屋價值為限，對貸放機構極為不利。 4.房屋維護風險:借款人在死亡或移轉前，房屋皆由屋主使用，若未善盡修繕與保養責任，房屋易於跌價進而影響債權回收。 5.利率風險:貸放機構對於利率走勢若判斷錯誤，將造成嚴重虧損。 6.流動性風險:金融機構以存放款業務為主要，若持有大筆不動產，將造成流動性不足及拍賣風險提高，勢將影響金融機構的授信品質。 7.需求風險:逆向房屋貸款的合約數目愈高，才能維持專業團隊的經營成本，才有機會達到預定的利潤指標。但傳統的繼承觀念與民間禁忌，更擴大需求風險。 8.商譽風險:若有合約糾紛，無論何方勝訴，社會大眾大多同情高齡長者，貸放機構的企業形象易受損。 二、借款人可能產生的風險 1.擔保品價值不足與估價問題 對於自用住宅價值不足的老年人而言，融資機構勢必難於承辦，而使得這項金融商品無法落實在偏遠地區或真正有需要之老年人身上，政府的美意將無法落實。 其次，對於融資機構願意承辦的案件，也可能因為雙方對於抵押品估價、房屋耐用年限、每期年金給付金額的認知分岐，而有執行上的困難。 2.借款人提前死亡的風險 根據契約精神，若借款人死亡，融資機構自可依約處分其抵押品以回收債權，但若借款人因意外、疾病或其他原因提早死亡，則扺押品處分價值可能遠大於應收回之債權，若此差額歸屬於貸放機構，即為借款人提早死亡的風險。 3.融資機構倒閉的風險 融資機構因經營不善倒閉，以致年金給付中斷與扺押品殘餘價值之保全問題，宜由政府制訂相關法律，避免借款人可能面臨的風險，建立一個可以保障(保護)借款人權益的服務系統。 伍、具體的作法 一、以都會區之自用住宅?原則，可克服劣等屋的逆選擇問題 關於劣等屋之逆選擇問題，融資機構可限定申辦之抵押品以都會區之自用住宅?原則，且宜有公正客觀之第三者提出鑑價報告，作為扺押品價值認定之基礎，對於道德風險（moral risk）之房屋維護問題，融資機構可於簽約前對房屋現況照相存証，並於合約中明訂借款人在借款期間應有之基本要求，期降低房屋折損率，作為合約繼續執行的要件之一。 二、借款人宜有年齡限制 65歲以上之老年人始具申請資格。在借款人方面，可依年齡別區分融資成數上限，可避免因長壽或扺押品價格下跌，導致擔保品市值下降的風險。在擔保物方面，可對抵押品價值尋求再保險計劃或以衍生性財務選擇權進行避險。例如：買進以不動產為標的物，以總貸放金額為履約價格之賣權（put），將風險轉嫁於其他機構。 三、在利率風險方面 由於年金是固定的現金流，當利率上升時，會產生擔保品不足的風險；因此，計息方式應採機動利率，並以基本利率或指數型利率加碼（spread)的方式為佳。 四、在資金來源方面 融資機構可發行金融債券，或發行金融資產證券化（securitization）商品來籌措財源。更可避免因持有大量不動產，造成流動性不足及拍賣處分風險的提高。 五、政府應建立防火牆 融資機構不論面對破產或倒閉，借款人的權益都將必需確保，亦即將此風險完全轉嫁給政府。若融資機關無法以選擇商品作風險移轉或將此風險轉嫁於其他保險機構時，建議政府應本照顧老人之責，成立專責社會福利機構承擔此一風險。 陸、結論與建議 一、結論 1.根據統計，民國99年台灣各縣市老化指數排名，嘉義縣（111.77）、澎湖縣（106.65）、雲林縣（99.14）、台南縣（93.82）、南投縣（91.49）、金門縣（90.76）、屏東縣（86.91）、台北市（86.48）、宜蘭縣（85.83）、苗栗縣（85.16）、台東縣（85.05）皆在80％以上。由此可知，此項業務需求亟殷的地區以中南部為主要。 2.根據統計，老人獨居及僅和配偶居住的比率，由民國75年的25％，至97年上升至40％；另，年長者和子女共居的比率，由75年的70％至97年降為57％，比率不斷下滑，由於結婚率的不斷下降及子女外居的情況增加，並非每位年長者皆有子女可以扶養，換言之，鰥寡孤獨廢疾者亟需仰賴政府政策，才能達到「老有所養、老有所終」的境界。 3.逆向抵押貸款的原意，在於提供有財產但無現金流的老年人，將其資產活化，以取得直至老死的現金流，即所謂「以房養老」的美意，以貫徹「老有所養、老有所終」；對已步入高齡化社會的台灣，乃至世界各主要國家而言，此一業務具有相當的市場性。 二、建議 1.在利率風險方面，此項業務之計息方式應採機動利率，並以基本利率(prime rate)或指數型利率加碼（spread)的方式為佳。 2.在籌措財源方面，融資機構可發行金融債券，或發行金融資產證券化的方式來籌措，可維持金融機構的流動性。 3.基於風險承擔的考量，避免扺押物淨值為負之風險，由於各國開辦規模有別，期望經由融資機構的分析，建立風險管理機制，期發揮逆向扺押貸款在「以房養老」上的貢獻。 4.開辦初期，似可參考日本中央三井信託銀行的「住宅擔保型老後資金融資業務」，或東京STAR銀行的「充實人生」，或美國Home Equity Conversion Mortgage（HECM）的相關規定與作法，吸取其經驗。 5.宜由政府制訂相關法律，避免借款人可能面臨的風險，可仿國華人壽保險公司的模式，建立一個可以保障(保護)借款人權益的服務系統。 參考資料 1.Tyler Yang，「逆向房貸契約設計的原則」，以房養老逆向扺押貸款方案研討會，98年12月16日—17日。 2.王健安，「台灣以房養老財務及社會福利分析」，98年。 3.李延敏、楊林，「人口老化與金融產品創新」，經濟論壇，93年5月 4.對反向扺押貸款之分析意見，中華民國銀行公會，98年。 5.陳偉森，「發展逆房貸成為部份退休保障的一些海外經驗」，香港大學研究論文。 6.游欣霓、鍾俊文，「退休養老新金融商品—各國逆向扺押貸款簡介」，貨幣觀測與信用評等，95.07 7.鄭惠如，「以房養老」之可行性評估---逆向扺押貸款商品介紹，貨幣觀測與信用評等，99年3月，第96--107頁。 【中央網路報】