【理財最前線】跟蔡宏圖蔡明忠一起當房東 買REITs賺2倍定存利息

穩定配息和不動產，一向是國人偏愛的投資方式，REITs正好兼具這雙重特性。只要花1萬多元，就可以和金融業大老闆如蔡明忠、蔡宏圖一起當黃金商辦的包租公，享有每年比定存高2倍的配息及節稅優惠，撥撥算盤，這樁投資划算。

「不動產這幾年已有修正，風險變小，重點是它一直穩定配息，除了比定存高，也比自己買房當包租公好！」上班族李先生口中的這項投資工具，就是在證交所掛牌的REITs（不動產投資信託基金）。

REITs小辭典

REITs為不動產投資信託基金（Real Estate Investment Trusts），發行機構將辦公大樓、住宅、飯店、購物中心等大型不動產切割成較小單位的有價證券後，讓投資人能夠在股票市場裡進行買賣，並且每年把租金收益分配給投資人。

容易變現 還可節稅

李先生透露，從2008年金融海嘯到2013年，他手上的REITs漲了快一倍，這還不包括期間領到的息收，「很多人想當房東收租，但如果手上沒有足夠的資金很難達成，但透過REITs卻不用準備一大筆錢。」他說，除了每年領到3％租金收益，REITs還很容易變現。

目前台北市的租金投報率約2.5至3％，全台則不到2％，除了投報率不夠看外，房子出租後需要管理修繕，萬一租客退租，可能還有一段空窗期，「我原本也打算置產出租，但想到要背房貸、找房客就頭大，所以選擇買REITs。」李先生說。

國內現階段掛牌的REITs有7檔，買一張股票僅需8,000到15,000元，而且標的物是國泰、富邦、新光這些大企業旗下黃金商辦大樓。換句話說，投資人只要花10,000元左右，就可以和蔡明忠、蔡宏圖一起當房東，穩收3％租金。

不僅如此，投資REITs還可享分離課稅，配息只要繳10％的稅，不用再併入個人所得稅繳納。亦即只要個人所得稅率超過10％，投資REITs就有節稅空間。

股價穩定 風險較低

儘管投資REITs看起來好處多多，但過去10年國內REITs市場卻沉寂多時，2005年首檔REITs發行之後，最高曾有8檔REITs同時掛牌交易，熱鬧場面沒有持續多久便急速冷凍（3檔被清算），直到去年，接連出現2檔新REITs，包括王道銀行募集的圓滿一號，以及樂富資本管理的樂富一號，收益率預估3至3.5％，才再次引起市場關注。

「國內REITs可說是沒有匯率風險、提供固定收益的一種類定存商品。」中華信評副總經理蕭黎明形容，REITs的殖利率約2.5至3.5％，比定存利息高出一、二倍，且風險相對低，在低利率、低報酬、高波動的大環境下，不啻是資金保護傘。

「REITs既有利息收入，也有資本利得，波動比股票來得低。」有10年REITs操盤經驗的富邦全球不動產基金經理人徐翊達指出，即使去年台股從萬點下修，REITs股價還是不動如山，「只有少數像2008年金融海嘯發生股災，REITs股價才會受到較大衝擊，但也僅是短暫下跌，約一年後就回升。」

拆解REITs的二個獲利來源，每年租金收益（配息）及股價價差，前者約3％，半年或一年分配一次。至於後者，多半時候波動不大，不過去年富邦一號股價漲了15％、國泰一號和國泰二號漲幅也達14％，造成殖利率下跌。元大投信實質資產投資部因此提醒說，若投資人以收息為目的，宜注意股價位置，算好自己要的殖利率，靜待修正時買進。

相較、於國外REITs的收益，由於國內租金偏低，投資國內REITs的報酬率無法達到國外的水平。「過去國內REITs以收租金方式營運，收入變化小，股價變動不大。但是隨著法規鬆綁，管理團隊可採取更具彈性和主動式管理，有助於資產組合的多元化，例如新發行的樂富一號可投資海外REITs，想像空間變大。」中華信評企業評等部協理董瑾指出。

海外REITs基金比一比

海外REITs基金可選擇的REITs種類較多，操作更靈活，價格波動較大。此外，目前美國、歐洲、日本、新加坡、香港、澳洲等REITs的租金報酬率、配息率都比台灣來得高，不過要注意匯兌風險。

5項指標 評估價值

目前國內7檔REITs，主要投資仍以商辦大樓與零售商場為主，在評估REITs的投資價值時，董瑾建議投資人觀察5項指標，包括資產品質、資產組合多元性、租戶品質和分散程度、管理團隊能力和經驗，以及財務風險等。

「首先，資產品質主要是看地理位置、交通、建物內部狀態、對租戶的吸引力等，這部分可從過去的出租率來判斷。」董瑾指出，資產組合多元性則是標的物類型的分散，例如目前中華信評給予評等最高的新光一號，標的物有商辦、百貨公司、出租公寓等，分散性最高，現金流的穩定度也較高。

董瑾指出，樂富一號雖然分散投資辦公大樓和購物中心，但商場營運是租金加上抽成，租金收入也會隨店家業績消長而波動。國泰一號則是飯店比重占七成，近年來飯店業過度競爭，營運風險較高，「不過，國泰一號持有的中華大樓正在進行都更，未來可望提高配息能力。」

「如果單一租戶占比過高，一旦有承租戶退租，可能會出現空窗期，或是商場租給健身房，風險較高，可能在租約內中止營運。」董瑾解釋，租金收益來源的多樣化，可降低管理績效受單一租戶影響而劇烈波動的風險。

元大投信實質資產投資部認為，國內REITs標的物過於集中在商辦大樓或百貨商場，易受景氣循環影響。反觀國外REITs的投資標的較多元，例如養老和長照中心、風力發電廠等，若未來法規開放，可望進一步降低波動風險。

關於管理團隊能力的評估，除了管控成本、有效節省開支之外，也要能夠因應景氣變化而快速調整營運。徐翊達建議，投資人可觀察管理團隊的積極度，「例如最近是否因應法規變更而公告契約變動，這代表有積極管理的意圖，對股價也會有所刺激。」

至於第5項指標財務風險，董瑾指出，國內REITs的操作受到主管機關監管，加上法規已限制最高舉債上限等，因此普遍風險不高。

景氣差時 建議買進

「目前國內的REITs檔數仍少，但好處是股價波動低，適合長期投資。投資人可優先選擇新發行的REITs，流動性較佳。」徐翊達指出，即使經濟成長放緩、消費減少，但商辦大樓屬於長租型，少說也簽約3年、5年，短期內受影響不大。

值得一提的是，雖然是類定存商品，但投資REITs也不是穩賺不賠，和股票、基金一樣，REITs股價也會跟著市場行情而波動，如果買貴了，可能會賺了配息、賠了價差。元大投信實質資產投資部建議，最好是在景氣不好時買進，殖利率較高，未來還可享受到房價和租金上升的甜美果實。

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