疫後數位轉型 衝擊商辦市場

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在缺乏新量體、舊庫存拆除而斷貨的壓力下,台北市最新A辦平均月租金來到每坪2861元,空置率更在3%以下,均為歷史最優,但「供不應求」的直覺性結論恐怕值得商榷。

實價登錄統計前年A辦去化量約1.6坪,但去年為4566坪,而今年到10月底僅剩3169坪,全年預估難破4000坪,市場動能腰斬再腰斬,租賃市場「價平量縮」已是不可逃避現象。過去推估2023年的供需變局,其實已提前偕疫情而來。

據萊坊(Knight Frank)統計,全球15個門戶市場中,有10個的辦公入駐率仍不及過去的一半,各科技巨頭更將重返辦公室的時間表推遲到明年初。疫情對於企業的辦公室需求已產生結構型破壞,台灣很難置身事外。

從產業面來看,科技、金融、旅遊、航空業對於疫情最敏感,退租、縮編面積最大;工作型態方面,遠距工作、分流、靈活辦公室、在家工作等混合式型態儼然取代過去線性膨脹的剛性需求;企業布局方面,外商對於全球經營成本的樽節、風險的規避,都大幅減緩擴張、追價的動能,3個構面的轉變同時在租賃市場發酵。

萊坊《全球辦公室趨勢調查》顯示,59%的企業給予「在家工作」正面評價、34%期待縮短租約時間、55%希望增加辦公室的協作空間、54%認為desk-sharing、hot-desking等無固定座位會成為趨勢。疫後企業對於空間的偏好巨變,直接衝擊市場。

質量方面,去年還有71%的企業在乎辦公室的使用品質,但今年只剩47%;混合式型態降低對辦公密度的要求,去年還有61%的重視,但今年則降到24%;去年62%企業要增加商辦在資產組合的占比,但今年直直落到14%。

有鑑於投資意願的觀望,以及空間使用的機動性考量,進一步形成對於價格及區位需求的轉換。對比去年的19%,今年僅2%的企業未來會明顯增加租賃開銷的擴張,反觀有52%會削減租賃預算。

隨著全球供應鏈重組,製造業投資區位移轉帶動全台空間結構重組,已然拉動住宅投資的激昂表現,而數位轉型更會加速解構傳統商辦需求。面對型態、規格、設備、區位條件,乃至獲利模式的調整,還有已知的百萬坪天量新供給挑戰,租賃營運商、大房東都應該及早因應。