瞄準降息 善用房屋淨值理財

福斯電視台FOX 11報導，聯準會近期降息措施，可能讓房主有多種利用房屋淨值的選擇，包括現金融資（Cash-out refinancing）、房屋淨值貸款（home equity loan）與房屋資產淨值信用貸款（home equity line of credit，HELOC）等。Realtor.com指出，聯準會並不設定抵押貸款利率，但聯邦利率與貸款利率可朝相同方向變動，且儘管房主可有這些選擇，但它們仍存在風險。

所謂房屋淨值貸款，是一種第二抵押貸款，允許借款人提取淨值現金，同時將房屋作為擔保品，這種貸款以一次性金額提領，通常利率固定。

房屋淨值信用貸款，則允許房主以其部分房屋淨值借款。此信用貸款具有可變利率，房主可在需要時使用這筆貸款，也可之後再用。根據Realtor.com，目前HELOC平均利率為9.25%，在聯準會利率下調後應會進一步下降，然這類貸款會要求房主連本帶利償還。

至於現金融資方式，則是房主得到的貸款金額大於他們欠款金額。雖然房主可保留這部分差價，但在此過程中，他們會失去原本貸款利率。目前86%未償還貸款利率為6%或以下，大多數房主不會希望放棄他們原有的低利貸款。

另外，從房屋中提取淨值最便宜方法，根據貸方不同而有不同，但貸方會考慮其他因素，包括房主信用評分、貸款價值和債務收入比等。若房主擁有30萬元或更多的房屋淨值，這不意味著他們可提取全部金額。Realtor.com指出，貸方通常允許房主借款相當於房屋估值的75%至85%，此舉對貸方風險較小。

事實上，利用房屋淨值借款的確存在風險。一位房地產專家表示，這樣做的缺點之一是，若房屋價值下降，房主可能會發現自己所欠的金額超過房屋本身價值，讓房主面臨財務風險。另一位專家向Realtor.com表示，借款時，首先房主的房屋上會有抵押（lien），意味著在債務還清前，他們無法出售房屋。其次是，若房屋價值大幅下降，房屋債務總額將超過房屋本身價值。

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