第五波打炒房 要打到痛點

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(圖/本報系資料照)
(圖/本報系資料照)

近2年全台房價飆漲,台南市平均漲幅最大,達17.84%,其次是台中市漲幅16.25%,其他縣市也都逾5%。薪資趕不上房價的速度,想要買個「家」成為市井小民、年輕人遙不可及的夢想,也成為政府須積極處理與面對的課題。

蔡總統在今年元旦文告中,允諾持續推動穩物價、打炒房。中央銀行總裁楊金龍上周在一場研討會中也談到,央行今年將在「適當」的時機升息抑制房價,更提到,不動產貸款選擇性信用管制措施尚有精進調整的空間,被外界解讀為央行將祭出第五波打炒房措施。

觀察全台這波全面性的房價上漲,究其原因,不外有四:一是市場游資浮濫。隨著中美貿易紛爭加劇,海外資金持續回流,加上新冠疫情衝擊全球經濟,世界性的寬鬆貨幣政策使得市場資金氾濫,利率走低,屋價易漲難跌,六都房價呈現南熱北溫。二是通膨預期。國際大宗物資與能源價格大幅上漲,餐飲業陸續傳出漲價,令民眾對通膨甚感憂心,加上建商不當銷售、投機客投機炒作,讓預售屋買賣與紅單交易更加火熱。

三是建築成本拉動。近半年來,鋼價漲幅已逾2成,預拌混凝土也漲逾1成,營建業缺工,工期延長成本增加,建商壓力更是沉重;四是低頭期款。部分銀行推出40年房貸,或房貸加信貸組成的「9成」專案,大幅降低買房門檻,也讓房市更加熱絡。

央行加強選擇性信用管制確實可以控管金融機構放貸成數與撥款金額,也可提高非自用住宅的貸款利率,提高炒房成本,並讓房市熱度降溫。至於「適當」的時機升息抑制房價也有其效果,但考量台灣是以出口導向為主的經濟體,近來新台幣對美元匯率已大幅升值,升息將進一步推升新台幣匯率,在衡量總體經濟下,央行升息幅度應不至於太大,恐怕最多只有1碼。這樣的升息幅度對房價抑制作用有限,須有其他配套稅制或措施才行。

抑制房價炒作,還需財稅、金融及管制措施等跨部會政策配合,如建物開工供給與購屋需求、房屋交易資訊的透明度。這部分在實價登錄2.0納管預售屋之後,雖仍有30天的時間差,但已可大幅減少業者操弄價格的空間;加強查緝土地炒作、預售屋紅單買賣等,並以《公平交易法》取締不當促銷,依其情節處以重罰,也可避免不當炒作。

另外,也應提高多屋族的持有稅,現行如果是自住用,全國戶數3戶內都能適用自用稅率,稅率為1.2%,顯得過度寬鬆,未來應朝「單一自住更輕鬆」與「提高多戶持有成本」的方向努力,並對空置的土地、房屋課稅或列管,以保障民眾的居住人權。

此外,政府更應從健全投資環境與加速產業轉型升級著手,引導民間資金投入實體建設,與建造社會住宅,並加強包租代管與租金補貼等措施健全租屋市場,才能真正減輕人民的居住負擔,讓青年及市井小民受惠。(作者為國家政策研究基金會副研究員)