繼承房產有優勢 「遺產稅」節稅效益大(2022更新)

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【文/連珠君】父母想把房產移轉給子女,有買賣、贈與及繼承等3種方式,很多父母煩惱到底用哪種方式較好?專家指出,遺產稅的免稅額及列舉扣除額都遠高於贈與,還有免課徵土地增值稅的優勢,節稅效果最佳,加上2020年財政部發布新的解釋令,若房貸債務超過房地現值,可從交易所得中減除,破解房地合一稅陷阱。

▲遺產稅是針對被繼承人所有的財產來計算課稅,其中房產價格是以公告現值計價。
▲遺產稅是針對被繼承人所有的財產來計算課稅,其中房產價格是以公告現值計價。

2022年起免稅額1333萬元

遺產稅是針對被繼承人所有的財產來計算課稅,房產也是,永慶房屋契約部經理陳俊宏指出,實務上很多民眾並不清楚如何計算房產價格,遺產稅的房產價格是以公告現值計價,免徵土地增值稅外,稅率採10%、15%、20%的累進稅率,2022年起免稅額為1333萬元。

有些父母會生前先分配好,將房產贈與給子女,但若是死亡前2年內的贈與,將併入遺產稅計算,但不會重新分配財產,也不影響應繼分及特留分,仍可以達到房產分配的效果。

▲父母移轉房產給子女,繼承節稅效果最佳,可省下大筆的土地增值稅外,免稅額及列舉扣除額也最高。
▲父母移轉房產給子女,繼承節稅效果最佳,可省下大筆的土地增值稅外,免稅額及列舉扣除額也最高。

房貸可扣除交易所得

由於房產遺產稅是以公告現值計算,遠低於市價,雖有節稅優勢,但房地合一稅實施之後,低價的房產成本導致高額的房地合一稅,陳俊宏表示,不過遺產稅取得年限是連同被繼承人取得的時間合併計算,假設爸爸是2014年取得,小孩2019年繼承,2020年售出,取得年限時間是2014~2020年。

房地合一稅持有6年以上就有額外400萬元的免稅額,要留意的是,爸爸須符合自住的資格外,小孩繼承以後也要持續符合自用的資格,才能適用,且去年財政部發布新的解釋令,若房貸債務超過房地現值,可從交易所得中減除,破解房地合一稅陷阱,建議民眾房產一定要去貸款。

案例:5000萬遺產

近期有個案例,1位民眾有5000萬元的現金,他有1個老婆及2個小孩,如以現金繼承,有免稅額1333萬元、配偶扣除額493萬元、受扶養小孩2個共扣除額100萬元、喪葬補助123萬元。

課稅遺產淨額為:5000-1333-493-100-123=2951萬元

遺產稅率10%

應納遺產稅額為:2951×10%=295.1萬元

透過房地產節稅

若5000萬元現金取其中1000萬元的現金購買5000萬元的房產,房貸8成,貸款金額4000萬元,留4000萬元現金,市價5000萬元房產的公告現值為1600萬元。

遺產總額為:房產公告現值1600+現金4000-房貸4000=1600萬元

課稅遺產淨額為負值:1600-1333-493-100-123=-449萬元

無須課徵遺產稅

未來房產同樣以5000萬元售出

房地合一稅:5000-(公告現值1600與貸款金額4000,取其高者)-仲介費250=750萬元

以最高稅率45%計算

應課稅費為750×45%=337.5萬元

由以上案例可知,兩者方式所課的稅費差不多,不會因繼承房產,出售時被課徵高額的房地合一稅,還有土地增值稅歸零的優勢。

▲去年財政部發布新的解釋令,只要房貸債務高於房地現值,就能從交易所得中扣除,破解繼承房產售出需繳納高額房地合一稅的陷阱。
▲去年財政部發布新的解釋令,只要房貸債務高於房地現值,就能從交易所得中扣除,破解繼承房產售出需繳納高額房地合一稅的陷阱。

繼承免課土增稅

很多民眾都有個疑問,房產到底是生前贈與好,還是繼承好,陳俊宏表示,以節稅的角度來看,一定是繼承節省的稅費比較多,因大部分長輩留下來的房產,土地增值稅都相當驚人,繼承可以免課土地增值稅外,免稅額跟列舉扣除額都遠高於贈與,贈與僅有244萬元的免稅額。

但贈與的優勢在於可以指定將房產給誰,不然就要立遺囑,但要在不侵犯特留分的前提下,否則其他子女或配偶仍得主張特留分,容易產生子孫分配的糾紛。