美國核心地段的寫字樓，沒人了

編者按：疫情加速了居家辦公的速度。隨著全球整體環境的好轉，重返辦公室被越來越多的企業提上日程。一些企業希望重回疫情之前的狀態，另一些企業則因嚐到了遠程辦公的“甜頭”——如不必再支付高昂的房租和管理費用——而選擇繼續遠程辦公。疫情和居家辦公的趨勢重創了美國的房地產行業，尤其是那些大都市核心地段的寫字樓地產。本文來自《紐約時報》，作者Peter Eavis and Matthew Haag，原文標題“Office Towers May Stay Empty, Straining Cities”.

辦公場所空置率再創新高

隨著線下辦公場所空置率創下十年來的新高，美國許多城市的房地產行業開始面臨許多潛在威脅。

在新冠疫情期間，許多企業發現自己可以在幾乎所有員工都離開辦公室的情況下運作，而且許多人都希望維持這種模式。這一趨勢可能會對坐擁大量寫字樓的大型房地產公司造成巨大打擊，並導致建築行業的衰落，寫字樓租金的急劇下降，周邊餐館和商店人數的減少，以及市政稅收的下降。

根據近期發布的城市預測，僅在一年內，曼哈頓兩個中央商務區的辦公大樓的市值就暴跌了25%，導致財政收入減少了10億美元。

摩根大通、福特汽車、Salesforce、Target等公司正在考慮放棄價格昂貴的辦公空間，引起其他公司的效仿。

傑米·戴蒙（Jamie D imo n）——紐約市最大的私營部門雇主、摩根大通的首席執行官——在近日給股東的信中寫道：遠程工作將“顯著減少我們對房地產的需求”。他表示，在他的銀行中，每100名員工可能平均只需要60個座位。

房地產業受打擊

正如消費者突然減少蘇打水的購買量、可口可樂公司的利潤就會受到巨大打擊一樣，如果企業的租金降低，那麼寫字樓的所有者（其中許多為養老基金、保險公司、個人和其他投資者所有）就會遭到巨大打擊。房地產投資公司Land & Buildings的首席投資官喬納森·利特(Jonathan Litt)表示，“疫情已經證明了在家辦公是可行的。”該投資公司對紐約寫字樓市場持悲觀態度。“（疫情的影響）不會消失，企業將會進行調整，在此調整期間，寫字樓房地產行業將承受巨大壓力。”

根據Cushman & Wakefield 給出的數據，在美國全國范圍內，市中心寫字樓的空置率在過去一年中穩步攀升，達到16.4%，為約10 年來的最高水平。即使公司最終決定推行混合辦公制，即使疫苗的推廣讓部分人重返崗位成為可能，這一數字也可能會進一步攀升。

到目前為止，Boston Properties 和SL Green 等寫字樓地產開發商並沒有遭受巨大的經濟損失，它們在過去一年向有長期租約的租戶收取租金倖存下來——辦公空間的平均合同期限約為7年。

但是伴隨著緩慢的租約更新節奏，業主可能會留下數十個空樓層。與此同時，全美有1.24平方英尺的辦公樓正在建設中，足以容納70萬名工作人員。這樣的趨勢可能會壓低租金，而租金曾在疫情之前創下新高。這些租金還是用於評估財產稅的重要標準。

企業搬出寫字樓

許多公司都已經通知了著名的寫字樓的業主，表示他們將在租約結束的時候離開。美國芝加哥航空公司將放棄芝加哥威利斯大廈約15萬平方英尺（佔總面積的17%）的空間。這是美國第三高的建築，是華爾街公司Blackstone的寶貴資產。Salesforce將其一半的公共空間轉租，相當於22.5萬平方英尺。公司位於350 Mission St.大樓，這是一棟位於舊金山的、由斯基德莫爾（Skidmore）、SOM建築設計事務所設計的辦公樓，目前歸Kilroy Realty公司所有。

目前曼哈頓有大約17.3%的辦公空間用於出租，這一數字是近三十年來最高峰。根據房地產服務公司Newmark的數據，租金要價已經從2020年初的近82美元降至每平方英尺72美元。在其他地方，包括波士頓和休斯頓在內，租金要價與一年前基本持平，芝加哥的租金略有上升。

日本服裝品牌優衣庫的美國總部原位於曼哈頓的蘇豪區，最近搬到了另一棟大樓——這是一處開放式佈局，桌子專為每週只有幾天現場辦公的130人設立。優衣庫的許多工作人員將繼續遠程工作，只有一些員工（如營銷人員）偶爾會在蘇豪區見面。

優衣庫的美國首席執行官大輔塚越（Daisuke Tsukagoshi）表示：“作為領導者，這一（決定）是巨大的挑戰，因為人與人見面交流是非常重要的事。然而，由於我們是一家具有全球影響力的日本公司，許多地區中心進行遠程協作是我們文化的一部分。”

大型開發商的股票價格通常取決於房地產投資信託，其利潤幾乎都歸投資者所有，其交易價格遠低於之前的高點。疫情讓股票市場和其他行業的公司遭到重創（如酒店和航空公司），許多交易價格創下新低。波士頓地產是最大的寫字樓開發商之一，其股價較流行前下跌了29%。紐約的主要開發商SL Green 的股價則下跌了26%。

根據惠譽評級估計，如果公司允許員工平均每週在家工作1.5天，那麼開發商的利潤將下降15%，在家工作3天，利潤則下降30%。

但開發商高管表示對此並不擔心。他們說，一旦大多數人都接種了疫苗，在家工作的模式就會消失。為什麼這樣說呢？高管們表示，當人們不在一起工作時，難以有效協作或培養年輕的員工。

開發商還表示，他們擁有的是“A級”房產，這類房產將比普通的辦公室、酒店或零售業建築更能承擔風險。黑石集團美洲房地產主管納迪姆·梅吉（Nadeem Meghji）在一份聲明中表示：“我們相信，像韋萊集團大廈這樣提供差異化辦公服務的場所將會持續吸引優質租戶，這種便利設施、服務和技術方面進行投資的建築將處於有利地位。”

開發商還表示，即使員工每天都到現場工作，員工也會希望將辦公桌隔離開，保持社交距離。

不同企業，不同選擇

有些公司渴望人們回到辦公室，亞馬遜、Facebook、谷歌和蘋果公司在內的科技公司在疫情期間擴張了紐約市的辦公空間，其中一些公司還在其他地區擴張。不久前，亞馬遜還告訴自己的員工，它將“回歸以辦公室為中心的文化，以此作為公司的基準”。

波士頓地產公司首席執行官歐文·D·托馬斯說：“現場辦公的公司將比那些虛擬工作的公司更成功。”

全球疫情造成的衰退和以往的經濟衰退不同，後者往往可以造福開發商。在金融危機過後，保險公司和類似的企業裁員約60萬人。但是現在，即使有疫情，企業依然可以僱傭大量的員工。

托馬斯說：“我們的客戶（指公司）處理的很好，它們之中的大多數都沒有經歷真正的經濟衰退。”

總部位於亞特蘭大的開發商Cousins Properties 的首席執行官科林·康諾利(Colin Connolly) 表示，科技公司將大量保留他們的辦公空間，並在亞特蘭大和得克薩斯奧斯汀等地進行擴張。現在Cousins Properties 的四大租戶都是科技公司。“我們的觀點是，他們並沒有做出讓員工居家辦公的決定。”

但是科技公司的“胃口”可能沒有以前那麼大了。Facebook 和Cousins 原計劃就奧斯汀市中心35.3萬平方英尺的租約進行談判，但根據《奧斯汀商業日報》3月的報導，Facebook現在已經退出談判，兩家公司拒絕談論本次談判。

Facebook 發言人特雷西·克萊頓(Tracy Clayton) 表示：“我們致力於在奧斯汀落腳，我們的1200 多名員工將奧斯汀稱為'家'就是一個證明。”

重返辦公室的預測往往是無用的。一年前，許多房地產高管表示，到了夏季就會解除封鎖。一年後，各州放寬了限制，許多美國人得以接種疫苗。然而，根據安全公司Kastle Systems 的數據，平均而言，在10個最大的美國城市，只有四分之一的員工重返辦公室，這一比例幾個月來一直保持不變。

Kastle 的數據顯示，?辦公室返回率最低的是沿海城市，包括紐約、舊金山和華盛頓。這些地方的通勤時間都很長，而且交通系統經常出現狀況。

投資者利特（Litt）說：“我們將在接下來的三到四年內進一步降低租金，了解租戶的新需求是怎樣的。”

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